ana sayfa    ekonomi, iktisat    mortgage

mortgage sistemi ile ilgili uzun süredir çok konuşuluyor. konut kredileri yapısı değişiyor mu? ev almak mortgage ile daha mı kolaylaşıyor? emlak piyasası ve emlakçı hizmetlerindeki değişim ne olacak? daire fiyatlarındaki farklılıklar ne olacak? ev sahibi olmak isteyenler ve emlak alım satımı ile uğraşanlar için hazırlanan sitemizde, yeni gelen mortgage sistemi ile birlikte banka uygulamalarındaki farklılıklar, banka kredileri ve kredi başvuruları hakkındaki haberleri de bulabileceksiniz...


dünyada çoğu gelişmiş ülkede çok eski bir geçmişi olan bu uzun vadeli ipoteğe dayalı gayrimenkul alım satım sisteminin türkiye'de ne derece başarı belirten olacağı merakla bekleniyor. mortgage konusunda halkın kafasındaki en önemli soru sinyali ise, sistemin alt gelir grubundaki vatandaşlarımıza ne derece hitap edeceği ve beklentilerini ne ölçüde karşılayabileceği. çünkü şu anda uygulanan konut kredisi yapısı gözönünde bulundurulursa, halkımızın büyük bir bölümünün kredi temin ederek ev sahibi olmaya gücü yetmiyor. mortgage, türkiye'de gündeme geldiğinden beridir dar gelirli kesimin de gözünü çevirdiği ve yakından takip etmek istediği bir husus oldu, ancak türkiye'de ne büyüklükte bir uygulama alanı bulacağı tartışılmaya devam ediyor. kimine göre mortgage yurdumuzda yasalaştıktan sonra gündemin ilk maddesi olacak ve uzun müddet de ön planda kalmaya devam edecek, kimine göre ise henüz sistem yasalaşmadan çok abartıldı ve toplumda büyük bir beklenti yarattı. meydana gelen bu beklentinin karşılık bulup bulamayacağını vakit gösterecek, ancak uzmanların nezdinde meydana gelen genel kanı, sistemin başarı belirten olması durumunda türkiye'nin gelişimine çok önemli katkılar sağlayacak bir potansiyeli olduğu yönünde. peki biz sizin kafanızdaki soruyu cevaplandırmaya çalışalım.


mortgage nedir ?

mortgage, insanların ödedikleri kira bedeli civarında ya da zaman zaman bunun dahi altında kalan rakamlarla, uzun vadeli ödeme planları ile, kira öder gibi evlerinin taksidini ödeyerek evsahibi olabilmelerini sağlayabilecek bir sistemdir. mortgage sisteminde genelde evin toplam değerinin %25'i peşin olarak ödendikten sonra, kalan %75'lik kısım için 15 yıl ila 30 yıl arasında değişen değişik vade seçenekleri ve değişken faiz oranlarıyla kredi veren kurumlardan kredi temin edilir. bu sayede ev sahibi satmak istediği evinin değerini peşin olarak tahsil etmiş olur. evin değerini, konusunda uzman eksperler belirlemektedir. kredi veren kurumlar da verdikleri bu krediye karşılık, evi satın alan kişinin borcu bitene kadar ev için düzenlenmiş bir ipotek sağlarlar. daha sonra ellerindeki bu alacak senetlerini (ipotekleri), kurulması düşünülen bir ipotekli menkul kıymetler kuruluşuna satacak ve bu sayede hem hızlı bir biçimde bu senetleri nakde çevirmiş olacaklar, hem de verdikleri kredinin riskini hafifletmiş olacaklardır. sistemi tamamlayan diğer ayak ise, kredi verenlerden ipotekleri toplayan ipotekli menkul kıymetler kuruluşunun, bu senetlere karşılık halka tahvil ve bono satmasıdır. ana hatlarıyla tarif etmemiz gerekirse, mortgage sisteminin işleyişi bu şekildedir. ancak her ne kadar sistemin esası tıpkı da olsa, uzmanlara göre dünya'da mortgage uygulayan ülkelerin sayısı kadar, değişik mortgage uygulamaları da gelişmiştir. bunun nedeni de her ülkenin ekonomik ve idari yapısının birbirlerinden değişik olmasıdır. bu nedenle her ülke için değişik bir çözüm ve mekanizma geliştirilmesi de işin bir gereğidir.

kısa müddet içerisinde, mortgage yasasının çıkması ile birlikte ülkemizde oluşacak yasal yapı, ev kredisi verecek kurum ve kuruluşların sistemin işlerliğine nasıl katkı sağlayacaklarını detaylı bir biçimde belirleyecek ve oluşacak bu yeni sektörün sınırlarını çizmiş olacaktır. bu sayede ilgili bütün kurumlar hazırlıklarını olası olan en kısa sürede bitirebileceklerdir. mortgage sisteminin ülkemizde henüz ne vakit başlayacağı tam olarak bilinmemektedir. gerek kredi verecek özel kuruluşlar, gerekse yasal alt yapıyı hazırlayan kamu kurumları, mortgage sistemi hakkında son ayrıntıları da sonuçlandırmaya ve konut kredisi sistemini 2006 yılının başlarında uygulamaya geçirmeye hazırlanmaktadırlar.

sistemin yürürlüğe girmesiyle, mevcut banka ve finans kuruluşlarının dışında da mortgage kredisi veren kurum ve kuruluşlar faaliyet gösterecek. amerika bitişik devletlerinde bu kuruluşlara lender deniyor. kredi veren kuruluşların sayısındaki artış ve verilen kredilerin tekrardan satılabilecek olması, uzun vadeli kredi finansmanı sisteminin sürekliliğine ve sürdürülebilirliğine önemli bir katkı sağlayacak. bunun yanında mortgage, türkiye'de sıkıntısını çektiğimiz başka bazı hususlarda da öncülük etmiş olacak. örneğin bu sisteme dahil edilmek istenen gelişi güzel bir evin belli ölçütleri karşılaması bekleniyor. evlerin değeri ve güvenilirliği için bulunduğu bölgenin deprem riski, yapı sağlamlığı belgesine sahip olması ya da binanın yaşı gibi etkenler belirleyici rol oynayacaklar. çünkü uzun vadeli krediyi veren kurumlar, ödemeler sona erene kadar binanın fiziksel olarak sağlam kalacağını garanti etmek isteyecekler. riski minimum düzeye çekebilmek için de sistemdeki evlerin sigortaları yapılacak. tıpkı biçimde, ev için krediyi alan kişilerin de hayat sigortası yapılması gündemde. bu sayede kişinin bu uzun vadede gelişi güzel bir sağlık problemi yaşaması ya da vefatı durumunda, bu borcun yakınlarına bir külfet getirmemesi ve kredi verenlerin de risklerini azaltmaları hedefleniyor.

mortgage sisteminin yasalaşması ve sistemin işlerlik kazanması için öngörülen takvim yaklaştıkça, bankalar arasında da konut kredisi konusunda ciddi bir rekabet yaşanmaya başladı. esasında bankacılık sektöründe hız kazanan bu rekabet, bankalar açısından mortgage sistemine hazırlık turları olarak da değerlendirilebilir. çünkü şu sıralarda faiz miktarları her ne kadar düşmüş gibi görünse de, mortgage ile hedeflenen faiz miktarlarının yıllık bazda %4-%5 gibi olduğu düşünüldüğünde sektörün önümüzdeki aylarda ciddi bir yapılanmaya gideceği beklentisi bulunuyor. faiz miktarlarının düşmesi ilk aşamada ev ücretlerini yükseltmiş gibi görünse de, uzun vadede fiyatların yükselmesinde bir azalış olacağını beklemek olası. ancak sistemin yerleşmesi süreci bitene kadar, kira öder gibi ev sahibi olma projesini de bir müddet beklememiz gerekecek gibi görünüyor.