?

Mortgage etiketine sahip kayıtlar gösteriliyor. Tüm kayıtları göster
Mortgage etiketine sahip kayıtlar gösteriliyor. Tüm kayıtları göster

Konut almadan once

Konut almadan önce

Konut satın alırken yıllar boyu yapılan birikimi en iyi biçimde değerlendirmek ve beklentilere cevap verecek bir seçim yapmak gerekiyor.



konut satın alırken 155 sorunun yanıtını öğrenmiş olmak gerekiyor.



cevap bulması gereken sorular şöyle:



1- konutun tapusu var mı ?



2- konut üstünde ipotek ya da haciz kararı var mı ?



3- binanın yönetim planını incelediniz mi ?



4- binanın kat mülkiyeti ve kat irtifakı özelliklerini öğrendiniz mi ?



5- binanın yapım ruhsatı var mı ? bir binanın ruhsatının olması, binada yer alan bağımsız konut bölümlerinin de ruhsatı olduğu anlamına gelmektedir. tapudaki proje ve açıklamalara uygunluk konusunda dikkatli olunuz.



6- binanın kullanım izni var mı ? bina inşa halindeyse, kullanım izni almaya ideal olduğundan emin olunuz.



7- binanın elektrik ve su için konut kullanımına geçişi yapılmış mı ?



8- binanın ticari amaçlar için ayrılmış dükkan, depo gibi bölümleri varsa bunların kullanım amaçları belirlenmiş mi ?



9- içerisinde kiracı bulunmakta olan bir konut satın alıyorsanız, kira kontratını incelediniz mi ?







10- konut, zemin sağlamlığı, bitmişlik seviyesi, yaşı, tapu durumu, ruhsatı, kullanım izni, kaçak ekleri olup olmadığı vb. açılardan banka kredisi alma şartlarını sağlıyor mu ?



11- çeşitli bankaların şartlarını aylık ödeme miktarı, toplam ödeme, kredi müddeti vb. açılardan karşılaştırdınız mı ?



12- konutun bulunduğu bölgedeki ortalama kira getirisi beklentilerinizi karşılayacak kademede mi ?



13- konutta tadilat ve tamirat gerektiren bölümlerin bütçenize tesirini dikkate aldınız mı ?



14- konutun bulunduğu çevredeki ortalama gider yaşam standartlarınızdan ödün vermenizi gerektiriyor mu ?



15- konutun geçmiş yıllara ilişkin ısıtma /soğutma giderleri sizin için kabul edilebilir kademede mi ? komşularınızdan geçmiş yıllara ilişkin faturaları edinerek fikir sahibi olabilirsiniz. yüksek bir ısıtma gideri, konutta yeterli ısı yalıtımı bulunmadığı anlamına gelebilir.



16- konutun ortalama aidat giderleri sizin için kabul edilebilir kademede mi ? ortak alanların giderlerine katılım payının nasıl hesaplandığını kesinlikle öğreniniz.



17- inşa durumunda bir konut satın alıyorsanız, satıcının güvenilirliği, mali durumu ve geçmişte sattığı konutlar konusunda bilgi edindiniz mi ? konutun size taahhüt edilen müddet, maliyet ve kalite şartlarını sağlayacağından emin olunuz.



18- konutun geçmiş yıllara ilişkin ödenmemiş emlak vergisi vb. borçları olup olmadığını öğrendiniz mi ?



19- konuttaki hareketsiz elektrikli, elektronik, mekanik cihazlar bozulduğu durumda kolaylıkla yenileyebilir ya da bakımını yaptırabilir misiniz ? bu tür cihazların garanti belgelerini istemeyi unutmayınız.



20- binanın onaylı bir mimari projesi var mı ?



21- binada sonradan, orijinal mimari projesinde olmayan farklılıklar yapılmış mı ? yapılmışsa bu tür farklılıkların sebebini öğreniniz.



22- binanın görünüşü ve iç mekanlar estetik bakımından sizi tatmin ediyor mu ?



23- konut bugünkü ihtiyaçlarınızın yanı sıra yakın gelecekteki ihtiyaçlarınızı da karşılamaya ideal mu ? ailenize yeni bireyler katılması olasılığını dikkate alınız.



24- konut, engelli ya da yaşlı bir insanın kullanımı için ideal mu ?



25- zamanınızın çoğunu geçireceğiniz mekanlar yeterince gün ışığı alıyormu ? gün ortasında yapay aydınlatma kullanmanın size ekstra maliyet getireceğini unutmayınız.



26- binanın ortak mekanlarındaki asansör, jeneratör vb. cihazların gürültüsü uyumanıza veya çalışmanıza engel oluyor mu ?



27- konuttaki oda sayısı ihtiyaçlarınızı karşılamaya yeterli mi ?



28- konut planı mobilyalarınızı yerleştirmenize ideal mu ?



29- konuttaki banyo ve tuvalet sayısı ihtiyaçlarınızı karşılamaya yeterli mi ?



30- banyo ve tuvalet engelli ya da yaşlı bir kişi tarafından kullanılmaya ideal mu ?



31- konut içerisindeki sandık odası vb. alanların sayısı ve büyüklüğü ihtiyaçlarınızı karşılamaya yeterli mi ?



32- bina beş kattan daha yüksek ise asansör var mı ? güncel yönetmelikler beş katın üstündeki binalarda asansör yapılmasını zorunlu kılmaktadır.



33- asansör acil bir taktirde sedye, tekerlekli sandalye gibi araçların kullanımı açısından ideal mu ?



34- konutta çöp bacası var mı ?



35- balkon ve merdiven korkulukları bilhassa çocuklar için tehlike oluşturuyor mu ?



36- bina girişinde lazım durumlarda kullanılmak üzere bir rampa var mı ?



37- bina girişinde kar, yağmur, rüzgar gibi dış etkilerden korunmanız için saçak ve rüzgarlık yapılmış mı ?



38- bina girişi gece yarısı korkmadan içeri girebileceğiniz ve kötü niyetli yabancıları caydıracak şekilde tasarlanmış ve aydınlatılmış mı ?



39- binada güncel yönetmeliklere ideal bir sığınak var mı ?



40- konutun bodrumunda depolama amacıyla ayrılmış bir bölüm var mı ?



41- bodrumun giriş ve çıkışları kontrollü mü ? örneğin, bodruma bıraktığınız eşyaların güvenliğinden emin olabilecek misiniz ?



42- su, elektrik ve gaz sayacı gıbi cihazlara kolay erişilebiliyor mu ?



43- bahçe düzenlemesi yapılmış mı ?



44- binanın güvenli ve yeterli bir otoparkı/garajı var mı ?



45- binada çocukların güvenli bir şekilde oynayabilecekleri, bina sakinleri ile biraraya gelinebilecek ortak mekanlar var mı ?



46- binanın önüne park edilen araçlar sizin için problem yaratıyor mu ? (örneğin, gün ışığından yararlanmanızı engelliyor ya da gürültü oluşturuyor mu ?



47- komşu binalar ya da binanın etrafındaki doğal önler konutun güneş ışığından yeterince yararlanmasını engelliyor mu ?



48- kamusal alanlar ile binaya ilişkin alanlar birbirlerinden ayrılmış mı ?



49- toplu taşıma araçlarına makul bir sürede erişebiliyor musunuz ?



50- yakın çevrede çocuklarınızın zaman geçirebileceği oyun alanları var mı ?



51- konutun manzarası var mı, varsa ileride kapanma ihtimali söz konusu mu ?



52- yakın çevrede zaman geçirebileceğiniz yeşil alanlar var mı ?



53- alışveriş merkezlerine kolaylıkla ulaşılabiliyor mu ?



54- konut ve çocuğunuzun eğitim göreceği okul arasındaki mesafe beklentinize ideal mu ?



55- konut ve işyeriniz arasındaki mesafe beklentinize ideal mu ?



56- sağlık hizmetlerine kolay erişilebiliyor mu ?



57- sinema, tiyatro vb. kültürel etkinliklere kolay erişilebiliyor mu ?



58- konut yakınında postane var mı ?



59- acil bir taktirde itfaiye ve ambulans araçları konuta kolay erişebilir mi ?



60- binanın çöp depolama alanları yeterli ve sağlıklı mı ?



61- bina hırsızlık olaylarına karşı güvenli mi ? binanın bulunduğu bölgedeki suç miktarları ile ilgili bilgi edininiz.



62- bina etrafındaki kaldırım ve yollar düzgün mü ?



63- yağmur ve atık suları bina etrafından kolaylıkla uzaklaşıyor mu ?



64- binanın yakın etrafında insan sağlığını negatif etkileyebilecek yüksek gerilim hattı vb. öğeler var mı ?



65- yakın çevrede otoyol, havaalanı, endüstriyel üretim tesisleri gibi gürültü ya da kirlilik kaynakları var mı ?



66- binanın onaylı bir taşıyıcı sistem projesi var mı ?



67- binanın mevcut taşıyıcı sistemi ile projelendirilmesinde öngörülen taşıyıcı sistemi arasında farklar bulunuyor mu ?



68- binanın deprem güvenliği konusunda bilgi edindiniz mi ? binayı bir uzmana inceleterek taşıyıcı sistemin tertipliliği ve depreme dayanıklılığını etkileyen diğer özellikleri konusunda bilgi edininiz. binadaki çıkmalar, sonradan müdahele ile açılan boşluklar, kaldırılan duvarlar, bodrum katı olup olmaması, hazır beton kullanımı, suya karşı alınan tedbirler, çevredeki diğer binaların durumu vb. pek çok öğe, binanın depreme dayanıklılığını olumlu/olumsuz yönde etkileyecektir.



69- binanın inşası yürürlükteki deprem yönetmeliğine ideal mu ?



70- binanın taşıyıcı sisteminde önceden tamir yapıldığına ait izler var mı ? yapılmışsa nedenlerini ve onarımın neticelerini öğreniniz.



71- binanın zemin şartları konusunda bilgi edindiniz mi ? binanın zemin raporu varsa, bir uzmana inceletiniz.



72- binanın yapımı sırasında çekimiş video görüntüleri/fotoğraflar var mı ? bu gibi veriler, binanın taşıyıcı sistemi ile ilgili uzmanlara sorular yöneltmenizi kolaylaştırabilir.



73- binanın temelinde su yalıtımı yapılmış mı ?



74- banyo/mutfak doğal ışık alıyor mu ?



75- banyo/ mutfak kolaylıkla havalandırılabiliyor mu ?



76- mutfak ölçüleri ihtiyaçınıza ideal mu ?



77- mutfak ve banyoda bulaşık makinesi, çamaşır makinesi vb. elektrikli cihazların yerleştrilebilmesi için yeterli alan bırakılmış mı ?



78- mutfak ve banyoda bulaşık makinesi, çamaşır makinesi vb. cihazlar için tesisat bağlantıları var mı ?



79- mutfak ve banyodaki mekanik, elektrikli, elektronik hareketsiz cihazlar çalışıyor mu ?



80- mutfakta sıcak su tesisatı var mı ?



81- binanın ısıtma sistemi devamlı sıcak su sağlıyor mu ?



82- banyo ve mutfaktaki musluk ve bataryalar çalışıyor mu ?



83- sıcak su musluk ve bataryalara makul bir sürede ulaşıyor mu ?



84- banyo ve mutfak dolapları ihtiyaçlarınızı karşılayabilecek yeterlilikte mi ?



85- banyo ve mutfak dolaplarının yüksekliği kullanımınız için ideal mu ?



86- lavabo, küvet, duş gibi donatılarda çatlama, kırılma ya da su sızıntısı var mı ?



87- binanın dış duvarlarına ve hatta döşemelerine ısı yalıtımı yapılmış mı ? duvarlarda göreceğiniz siyah lekeler ve küf, su ve ısı yalıtımı yapılmadığını gösterir.



88- binadaki ses yalıtımı seviyesi yeterli mi ?



89- lazım yerlerde su yalıtımı yapılmış mı ? bilhassa bodrum katta su yalıtımı yapılmamış olması, binanın taşıyıcı sistemine zarar verebilir.



90- duvar, tavan ve döşemelerde çatlama, dökülme, kabarma, küflenme, solma vb. sorunlar var mı ?



91- balkon, teras gibi mekanların döşemeleri suyun kolaylıkla uzaklaşmasına ideal mu ?



92- döşemeler kolay temizlenebiliyor mu ?



93- banyo ve mutfak döşemeleri kaymaya karşı güvenli mi ?



94- süpürgeliklerin döşemeler ve duvarlar ile birleşim yerlerinde açılma, ayrılma vb. problemler var mı ? değişik döşeme malzemeleri ile kaplanmış mekanlar arasındaki geçişler için özel çözümler düşünülmüş mü ?



95- kapı genişlikleri yeterli mi ? mobilya ve beyaz eşyalarınızın içeri rahatlıkla sokulup çıkarılabileceğinden emin olunuz.



96- kapı ve pencerelerin boyutları ve sayıları gün ışığından yeterince yararlanmanız için yeterli mi ?



97- kapı ve pencereler iyi çalışıyor mu ?



98- kapı ve pencere aksamları tam mı ?



99- kapı ve pencerelerde ısı yalıtımı var mı ?



100- kapı ve pencerelerde ses yalıtımı var mı ?



101- kapılarda, pencerelerde, eşik ve denizliklerde su ve rutubet kaynaklı bozulmalar var mı ?



102- pencerelerden ve dış cepheye açılan kapılardan (balkon kapısı, sokak kapısı vb.) su sızıntısı olduğuna dair izler varmı ?



pencere ve denizliklerin birleşim yerlerinde kırılma / ayrılma vb. problemler var mı ?



pencereler dışarıdan kolaylıkla temizlene biliyor mu ?



103- çatıda su yalıtımı yapılmış mı ?



104- çatıda ısı yalıtımı yapılmış mı ?



105- çatı katlamalarında kırık, yırtık vb. hasarlar var mı ? çatının en yeni ne zaman bakım-onarım gördüğünü öğreniniz.



106- bodrum kata ısıtma sistemi vb. sistemlerle ilgili cihazlar yerleştirilmişse, bu cihazların yerleştirilme biçiminin standartlara ideal olup olmadığını öğrendiniz mi ?



107- bodrum kat kolaylıkla havalandırılabiliyor mu ?



108- çatının ve bodrum katın performansı konusunda fikir sahibi olmak için yağmurlu bir günün peşinden konutu ziyaret ettiniz mi ?



109- elektrik sistemi, sahip olduğunuz elektrikli cihazların yükünü kaldıracak kapasitede mi ?



110- konut mekanlarını dolaşarak ihtiyaçlarınızı karşılayabilecek sayıda aydınlatma sortisi olup olmadığını kontrol ettiniz mi ? örneğin, elektrikli cihazlarınızı uzatma kablolarına ihtiyaç duymaksızın kullanabiliyor musunuz ?



111- prizler, anahtarlar ve aydınlatma elemanları çalışıyor mu ?



112- mekanlardakı prizleri ve aydınlatma elemanlarını kontrol eden sigortalar ayrı ayrı düzenlenmiş mi ?



113- elektrik kablolarının ve prizlerin bilhassa çocuklar için tehlike oluşturmaması için tedbir alınmış mı ? örneğin, kapakları ya da kilitleri var mı ?



114- elektrik tesisatının topraklaması yapılmış mı ?



115- prizler ve anahtarlar ideal yerlere ve görüntü kirliliği yaratmayacak şekilde yerleştirilmiş mi ?



116- yaşlı ya da engelli kullanıcılar priz, anahtar vb. elemanlara kolaylıkla erişebiliyor mu ?



117- banyo ve mutfak gibi ıslak mekanlarda prizler suya ve su buharına karşı korumalı mı ?



118- mekanlardaki anahtarlar kapı girişlerine yakın mı ?



119- konut mekanlarında birden çok aydınlatma elemanı varsa, kademeli olarak kullanarak enerji tasarrufu yapılabiliyor mu ? örneğin, pencereden uzak konumdaki aydınlatma elemanlarını bağımsız olarak kullanabiliyor musunuz ?



120- konut içerisinde telefon hattı var mı ?



121- kablolu tv hattı var mı ?



122- konut içerisinde bilgisayar vb. cihazlar için ideal sayıda ve yerlerde veri kabloları döşenmiş mi ?



123- kapı zili, düofon ve kamera gibi cihazlar çalışıyor mu ?



124- binanın ortak mekanlarındaki aydınlatma sisteminde enerji tasarrufu sağlayacak ya da güvenliği artırmak için yararlı olabilecek tedbirler alınmış mı ?



125- konut dışında, bahçe ve balkon gibi mekanlarda kullanılabilecek elektrikli cihazlar için priz var mı ?



126- konut dışındaki aydınlatma elemanları konut içerisinden kontrol edilebiliyor mu ? örneğin, merdiven sahanlığını kapıyı açmadan aydınlatabiliyor musunuz ?



127- konutta jeneratör var mı ?



128- binada ya da bina etrafında yıldırım düşmesine karşı tedbir alınmış mı ?



129- binanız yeni yapılmışsa, ısı gereksinimi kimlik belgesi var mı ? bu belge, ısıtma için ne kadar yakıt tüketeceğiniz ve binanızın ısı yalıtımı konusunda size fikir verir.



130- ısıtma sisteminin türünü (merkezi/ münferit) ve ısıtmada kullanılan yakıt türünü (gaz, kömür, elektik vd.) öğrendiniz mi ?



131- binanın ısıtma sisteminde kullanılan yakıt türüne bağlı olarak (katı ya da sıvı yakıt), yakıtın güvenli bir şekilde depolanabileceği bir alan düşünülmüş mü ?



132- klima, kombi vb. cihazlar çalışıyor mu ?



133- binanın ısıtma-soğutma-havalandırma sisteminin en yeni ne zaman bakım-onarım-yenileme geçirdicihğini öğrendiniz mi ?



134- binada ısıtma, soğutma, havalandırma amacıyla alternatif enerji kaynaklarından yararlan ılıyor mu ?



135- ısıtma, soğutma, havalandırma sistemi konutun değişik mekanlarında kademeli olarak devreye sokulabilecek şekilde tasarlanmış mı ?



136- binanın ısıtma, soğutma, havalandırma sisteminin geçmiş yıllardakı performansı konusunda bilgi edindiniz mi ?



137- ısıtma sisteminde kullanılan boru ve kanallar yalıtılmış mı ?



138- binanın sıhhi tesisatının en yeni ne zaman bakım-onarım-yenileme geçirdiğini öğrendiniz mi ?



139- açıktaki borularda çatlama, çürüme, su sızıntısı var mı ?



140- eviye altındaki dolapları açarak borularda su sızıntısı olup olmadığını kontrol ettiniz mi ?



141- banyoda ve mutfakta su basıncının yeterli olup olmadığını kontrol ettiniz mi ? muslukları aynı anda açarak ve tuvalet sifonunu çekerek su basıncını kontrol ediniz.



142- banyo ve mutfakta boru tesisatındaki sorunlardan kaynaklanan kötü kokular var mı ?



143- boru tesisatı kulland6rıldığında aşırı gürültüye neden oluyor mu ?



144- binada su deposu var mı ? varsa, kapasitesini ve hangi sıklıkla temizlendiğini öğreniniz.



145- binada yangın merdiveni var mı ? varsa, güncel yönetmeliklere ideal olduğundan emin olunuz.



146- yangın merdiveni acil bir taktirde hızla bina dışına çıkmanıza izin verecek şekilde konumlandırılmış mı ?



147- yangın merdivenleri ve çevre duvarları, acil bir taktirde bina dışına çıkmak için size müddet kazandıracak şekilde ideal ve dayanıklı malzemelerle inşa edilmiş mi ?



148- bina içerisinde yangın detektörleri var mı ?



149- bina içerisinde otomatik olarak su püskürten yangın söndürücüler var mı ?



150- binada ısıtma sisteminin türüne bağlı olarak yangın riskini azaltacak tedbirler alınmış mı ? örneğin, doğalgaz sızıntısını algılayan detektörler var mı ? konutta yakın zamanda baca temizliği yapılmış mı ?



151- tesisatın duvarları, döşemeleri ve tavanları deldiği noktalar alev ve dumanın yayılmasını yavaşlatacak malzemeler ile kapatılmış mı ?



152- yangın merdivenine açılan kapılar kaçış yönüne doğru iterek açılacak şekilde inşa edilmiş mi ?



153- yangın merdivenine açılan kapılar otomatik olarak arkanızdan kapanıyor mu ?



154- acil bir taktirde yangın kaçış yolları otomatik olarak aydınlatılıyor mu ?



154- yangın merdivenlerinin kenarlarına güvenli küpeşte veya korkuluk yapılmış mı ?



155- pencere genişlikleri yangın merdivenine ya da bina çıkışına ulaşamadığınız taktirde itfaiye tarafından kurtarılmanıza ideal mu ?

Mortgage sistemi, 15 puf noktasi

Mortgage sistemi, 15 püf noktası

1) değerlendirmeyi lisanslı eksperler yapacak



konut satın alırken veya konutun icradan satışa çıkarıldığı durumlarda değerlemeyi spk lisanslı eksperler yapacak. ilk üç yılda konutların değerleme çalışmalarını spk lisanslı eksperlere ilave olarak mahkemelerde bilirkişilik yapması yetkili olanlar da yapabilecek. spk, gayrimenkullerin değerlemesini yapabilecek değerleme kurumlarından sermaye piyasasında faaliyette bulunacaklara ait koşulları belirlemek ve bu şartlara uyan değerleme kurumlarını listeler durumunda ilan etmek görevini üstlenecek.



2) itiraz için yüklü teminat



konut satın alanın, konutu icradan satışa çıkarıldığında itiraz edebilmek için, konutun değerinin yüzde 40'ı oranında teminat yatırılacak. şayet haksız bulunursa konutun değerinin yüzde 20'si oranında ceza ödeyecek. yani ekspertiz değeri 100 bin ytl olan konutun satışına itiraz edebilmek için 40 bin ytl teminat yatırmanız lazım. şayet itirazınız haksız bulunursa 20 bin ytl ceza ödeyeceksiniz.



3) yeni şirketler kurulacak



konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanı amacıyla direkt tüketiciye kredi kullandıran ya da fınansal kiralama yapan bankalar ile bddk tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması ideal görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulacak. konut finansmanı, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların fınansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip olduktan konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılmasını kapsayacak. bu kapsamdaki kredilerin tekrardan finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.



4) itirazlar tüketici mahkemesi'ne



tüketiciler konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı tüketici mahkemeleri'ne yapabilecek. konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları durumunda tüketici mahkemeleri'nde dava açabilecek.



5) ayıplı maldan herkes sorumlu



imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve kredi veren ayıplı maldan dolayı müteselsilen sorumlu olacak. kredi veren konut finansmanı kuruluşu imalatçı üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ile birlikte, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı, tüketiciye karşı teslim tarihinden başlayarak 1 yıl müddet ile, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak. konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin devralması durumunda dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam edecek. krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmayacak. ayıplı malın sebep olduğu zarardan dolayı birden çok kimse sorumlu olduğu takdirde bunların müteselsilen sorumluluğu devam edecek. satılan malın ayıplı olduğunun bilinmemesi bu sorumluluğu ortadan kaldırmayacak.



6) teslimatın gecikmesi veya hiç teslim edilmemesinden sorumlu



ilan ve taahhüt edilen mal veya hizmetin teslimatının veya ifasının hiç ya da gereği gibi yapılmaması halinde, satıcı, sağlayıcı, bayi, acente, imalatçı-üretici, ithalatçı kredi veren mütesefsilen sorumlu olacak. ilan ve taahhüt edilen konutun teslimatının hiç, gereği gibi ya da vaktinde yapılmaması halinde, kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, sağlayıcı, bayi, acente, imalatçı üretici, ithalatçı ile birlikte, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak. konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin devrolması durumunda dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmayacak.



7) formda her şey anlatılacak



konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya fınansal kiralama işlemleri hakkında genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya fmansal kiralama sözleşmesinin koşullarım içeren sözleşme öncesi bilgi formu vermek zorunda olacak. tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbest olacak. konut finansmanı kuruluştan tarafından verilecek genel bilgilerin kapsamı ve sözleşme öncesi bilgi formu'nun standartları sanayi ve ticaret bakanlığı tarafından belirlenecek. sözleşme öncesi bilgi formu'nun tüketiciye verilmesini takip eden bir iş günü geçmeden imzalanan sözleşme geçersiz sayılacak. konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunlu olacak. taraflar arasında akdedilen sözleşmede öngörülen koşullar, sözleşme müddeti içinde tüketici aleyhine değiştirilemeyecek.



8)temerrüdde bilgi verilecek



borçlunun temerrüde düşmesi durumunda konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden başlayarak beş iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması durumunda kalan borcun bütününün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirlerini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi durumunda kullanılabilecek. konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay müddet vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekecek.



9) finansal kiralamada derhal satışa çıkarılacak



finansal kiralama işlemlerinde,tüketicinin muacceliyet uyansında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tümünü ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu hemen satışa çıkarmakla yükümlü olacak.



10) satıştan sonra hesaplaşılacak



konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için yetki verilmiş kişi veya kurumlara kıymet takdiri yaptıracak. takdir edilen kıymet, satıştan en az on iş günü önce tüketiciye bildirilecek. konut finansmanı kuruluşu takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi davranmak suretiyle konutun satışını gerçekleştirecek. tüketici, konut finansmanı kuruluşunun zarannm konutun satışından elde edilen bedeli aşan kısmından sorumlu olacak. konutun satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması durumunda aşan kısım tüketiciye ödenecek.



11) konut derhal tahliye edilecek



konutun satışının gerçekleştirilmesi ve elde edilen bedelin kalan borcu aşan kısmının tüketiciye ödenmesini takiben tüketici konutu tahliye etme yükümlülüğü altında kalacak. konutun tahliye edilmemesi durumunda konut sahibi icra yoluna başvurabilecek. kullanılan finansmanın teminatı olarak kişisel teminat verildiği hallerde, konut finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemeyecek. konut finansmanından kaynaklanan işlemlerde kredi veren konut finansmanı kuruluşu, krediyi belirli bir konutun satın alınması ya da belirli bir satıcı ile yapılacak satış sözleşmesi koşulu ile vermesi halinde, konutun hiç ya da vaktinde teslim edilmemesi durumunda kredi veren tüketiciye karşı satıcı ile birlikte kullandırılan kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak. konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin devralması durumunda dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam edecek. krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmayacak.



12) kıymetli evrak alınmayacak



konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaklanacak. bu yasağa karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteme hakkına sahip olacak. aynca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın başkasına devri sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlü. konut finansmanı amacıyla ipotek alınmadığı hallerde kıymetli evrak teminat olarak kabul edilebilecek. kredilerde geri ödeme tutarlarının, fmansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu madde kapsamında faiz olarak kabul edilecek.



13) faizde seçenek sunulacak



sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde ve fmansal kiralama işlemlerinde faiz oranı hareketsiz, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem temel alınmak suretiyle belirlenebilecek. oranın hareketsiz olarak belirlenmesi durumunda sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemeyecek. oranın değişken olarak belirlenmesi durumunda ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutan yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek olan azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirlenecek yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks bazalınarak değiştirilebilecek. miktarların değişken olarak belirlenmesi durumunda bu yöntemin muhtemel tesirleri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi zorunlu olacak. bu amaçlarla kullanılabilecek endeksler türkiye cumhuriyet merkez bankası, tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ait usul ve temeller ise bakanlık tarafından belirlenecek.



14) erken ödeme imkanı var



tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktan önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda bir ya da birden fazla ödemeyi vadesinden önce yapabilecek. her iki taktirde da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksitler için lazım faiz indirimini yapmakla yükümlü olacak. ödenen miktara göre lazım faiz indiriminin ve kredinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanmasına yönelik yönetmelik çıkartılacak. faiz oranının hareketsiz olarak belirlenmesi durumunda, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden çok ödemenin vadesinden önce yapılması halinde konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme fiyatı talep edilebilecek. erken ödeme fiyatı lazım faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemeyecek. miktarların değişken olarak belirlenmesi durumunda tüketiciden erken ödeme fiyatı talep edilemeyecek.



15) sözleşmede bütün detaylar olacak



konut finansmanı sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara yer verilmesi zorunlu:



a) konut kredisi sözleşmeleri için kredi tutarı,



b) kredi sözleşmeleri için üstüne ipotek tesis edilen konuta, fmansal kiralama sözleşmeleri için fmansal kiralamaya husus olan konuta ait bilgiler,



c) yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı (değişken faizli sözleşmelerde yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı başlangıç ve azami faiz oranı için ayrı ayrı hesaplanır),



d) toplam borç tutarının anapara, faiz ve diğer giderler itibarıyla dağılımı (değişken faizli sözleşmelerde başlangıç faiz oranı veya kira bedeli ve azami faiz oranı veya kira bedeli temel alınarak hesaplanacak toplam borç tutarları),



e) değişken faizli sözleşmelerde bazalman endeks ve faiz oranındaki veya kira bedellerindeki değişmenin hesaplanma yöntemi,



f) ilk yıl için dönemsel olarak, kalan yıllar için yıllık olarak hazırlanan, ödenen anapara, ödenen faiz, diğer giderler, kalan anapara, ilgili dönemler için geri ödeme veya kira bedellerinin yer aldığı ödeme planı (değişken faizli sözleşmelerde, başlangıç ve azami faiz miktarları kullanılarak iki ayrı ödeme planı oluşturulur. ),



g) geri ödeme veya kira ödeme sayısı, ödeme tarihleri, belirlenen ödeme tarihinin resmi tatile gelmesi halinde ödemelerin ne zaman yapılacağı, ilk ve son ödeme tarihleri,



h) istenecek teminatlar,



i) ödemelerde temerrüde düşülmesi durumunda, kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının (değişken faizli sözleşmelerde cari faiz oranının) yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı, fmansal kiralama sözleşmeleri için uygulanacak gecikme faiz oranı,



j) borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçlan,



k) kredi geri ödemelerinin veya kira ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ait koşullar ve hareketsiz faizi: sözleşmelerde erken ödeme fiyatı öngörülmekte ise hesaplanmasına ait temeller,



l) kredinin veya kira bedellerinin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi halinde, kira ve geri ödeme tutarları ile toplam borç tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun dikkate alınacağına ait koşullar,



m) sözleşmeye husus olan konutta kıymet takdiri yapılmasını gerektirebilecek haller ve kıymet takdirinin kimler tarafından yapılabileceği,



n) varsa sözleşmeye husus olan konuta ait sigorta bilgileri,



o) tüketiciye gönderilecek dönemsel ödeme dekontlarında ödemelerin dağılımına ve kalan borç miktarına yer verilecek.

Mortgage sistemi avantajlari

Mortgage sistemi avantajları

- Mevcut kira bedeli kadar aylık taksitlerle 20-30 yılda ev sahibi olunacak.



- sisteme dahil olacak konutta depreme dayanıklı olma koşulu aranacak. güven artacak.



- sistemle emlak piyasası düzene girecek. ev ücretleri belli bir marjda artacak.

Mortgage sistemi isleyisi

Mortgage sistemi işleyişi

- Vatandaş ödeme gücüne göre bir daire bulacak.



- dairenin değerinin yüzde 25'i vatandaşın cebinde olacak. vatandaş kalan tutar için kredi talep edebiliyor olacak. ileride bu peşinat için de kredi alınabilecek.



- ev kredisi talep eden kişi, taksitleri ödeyememe ihtimaline rağmen sigorta yaptıracak ve 2-3 ay boyunca bu taksitleri ödeyecek. böylece taksitler garantiye alınacak. ödenecek taksitlerin içinde bu sigortadan yararlanabilmek için prim de olacak. sigorta 3- 4 ay bu taksitleri öder ve kişinin durumu düzelmezse yani problem devam ederse konut nakde çevrilecek. aynı zamanda hayat sigortası da yaptıracak.



- vatandaşın kendisinin bulduğu ve almayı planladığı konutla ilgili bir değerlendirme de yapılacak. bu değerlendirmeyi yapabilecek bir şirket kurulacak ve evin değeri o şirket tarafından belirlenecek. vatandaş tarafından müteahhite evin tespit edilen değerinin asgari olarak dörtte biri peşin ödenecek. banka, evin değerinin geri kalan üçte birlik kısmını ipotekli konut kredisi olarak vatandaşa ödeyecek. vatandaş da aldığı parayı müteahhite ya da konutunu satmak isteyen mal sahibine götürüp ödeyecek. böylece kredi veren kuruma uzun vadeli olarak borçlanmış, banka ise verdiği uzun vadeli kredi karşılığında evi ipotek etmiş olacak. peşinden banka isterse bu konutu kendi bünyesinde tutabilecek ve kendisi sermaye piyasalarına menkul kıymetleştirme yoluyla bunu arz edebilecek. isterse banka yeni kurulacak ipotek finans kuruluşuna bunu götürüp satacak ya da devredecek.



- vefat durumunda mirasçılar devam ettirebilecek



- yeni ya da eski ev alınabilecek. yenisi bitmiş olmalı.



- satın alınan daire için doğal afet sigortası yaptırılacak.



- sistemde gelişi güzel bir kısıtlama yok. 2 eve kadar alınacak bu tür kredilerle ilgili ödenecek faizlerin vergi matrahından düşürülmesi hakkında teşvik mekanizması getirilecek. istenirse 100 bin ytl'lik bir konut da alınabilecek, istenirse 500 bin ytl'lik bir konut.



- kamuya ilişkin lojmanlar da bu sisteme dahil olabilecek.



- bankalar aldıkları ipoteği, ipotek finans kuruluşu'na (ifk) devredecek. ifk'nin yüzde 49'u devlet (kamu bankaları ve toki), yüzde 51'i özel sektöre (yerli ve yabancı bankalar ya da özel finans kuruluşları) ilişkin olacak. ifk, stokunda yeralan ipotekleri menkul kıymete dönüştürecek. ipotek fon katılma belgesi,varlığa dayalı menkul kıymet veya borç senedi ihraç edecek. bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak sağlayacak.



bir süreden beri kamuoyunda yaygın olarak tartışılan mortgage sistemi, gelişmiş ülkelerin en önemli gayrimenkul finansman sistemi olarak yıllardır uygulanıyor. türkiye'de ise yakın zamana kadar yüksek faiz oranlari ve enflasyon yüzünden uygulama şansı bulamamıştı. günümüzde düzelmeye başlayan ekonomik şartlarla birlikte mortgage sistemi hükümetin gündemine alındı.



basit tanımlama ile "kira öder gibi ev sahibi ol" sloganıyla anlatılan mortgage sistemi konusunda yoğun biçimde hazırlıklar yürütülüyor. 20-30 yıl vadeli ödemelerle konut sahibi olma olanağı sağlayacak mortgage sisteminin 2005'in bahar aylarında türkiye'de uygulamaya konulması planlanıyor.



mortgage sistemi iyi uygulandığında yepyeni iş sahaları açılıyor, gayrimenkul ve inşaat sektörleri canlanıyor ve yeni zenginler ortaya çıkıyor. ancak sistem iyi tatbik edilmezse, ekonomik krizlere de yol açabiliyor.



istikrar, mortgage sisteminin başarısı ve yaygınlığı açısından önemli. ancak istikrarlı olmayan sistemlerde de mortgage piyasası gelişebiliyor. bundan başka sistemin istikrarlı olması başarı belirten olması açısından yalnız olarak yeterli değil. şayet kanuni düzenlemeler uygunsa, piyasadaki oyuncular istikrarlı olmayan koşullara karşı farklı mortgage enstrümanları geliştirebiliyor. diğer yandan, şayet kanuni düzenlemeler yeterli değilse, istikrarlı olan sistemlerde dahi mortgage piyasası başarı gösteremeyen kalabiliyor.



mortgage sistemi ile birlikte gayrimenkule talebin artması, yeni iş sahalarının açılması, ekonomideki milyarlarca dolarlık ölü sermayenin etkin hale gelmesi ve piyasaya büyük ölçüde yabancı sermaye girişi gerçekleşmesi bekleniyor. mortgage sistemi sayesinde inşaat kalitesi yükselecek ve halkımız yıllar süren, olumsuzluklarla dolu kooperatif inşaatlarına mahkum olmaktan kurtarılacak. yıllarca hem kooperatif aidatı hem kira ödeme yerine mortgage kredisi kullanarak aldığı eve derhal girebilecek ve kira ödemek zorunda kalmayacak.



mortgage sistemiyle birlikte değerleme uzmanları, mortgage aracı kurumları, tapu ve imar izni araştırması yapan kurumlar, alacaklıların kredi notlarını tespit edecek şirketler gibi yeni iş sahalarının doğması bekleniyor.



mortgage sistemi aynı zamanda ekonomideki milyarlarca dolarlık ölü sermayeyi etkin hale getirecek bir mekanizma. ev sahibi olan kişiler bu sistem sayesinde evlerini ipotek ettirerek yeni iş kurabilecek sermayeyi kolaylıkla temin edebilecekler. tamamen ölü sermaye olan gayrimenkuller böylece üretim ve istihdama katkı sağlayacak bir yatırıma dönüşebilecek. bu sistemle ölü sermayeye sahip ama kullanılabilir sermayesi kısıtlı müteşebbisler basitçe başarıya ulaşabilecekler.

Turkiye de mortgage sistemi

Türkiye de mortgage sistemi

Türkiye, gayrimenkul piyasasının son derece canlı olduğu ülkelerden birisidir. gayrimenkul uzun zamandan beri en popüler yatırım aracı olmasına karşın, yatırımcı sayısı sınırlı kalmıştır. bunun başlıca nedeni, türkiye'de tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olmasıdır. türk insanının yaşam kalitesinin yükselmesi ve konut talebinin karşılanması, uzun vadeli finansman sisteminin kurulmasına bağlıdır. günümüze dek uzun vadeli finansman modellerinin yaşama geçirilmesini engelleyen yüksek enflasyon ve ekonomideki belirsizlikler gibi nedenler artık ortadan kalkmaya başlamıştır. ekonomideki pozitif gelişmelerle birlikte bilhassa amerikan ekonomisinde uzunca bir süredir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerinin türkiye şartlarına adapte edilerek uygulanması tartışılmaya başlanmıştır. kurulacak sistem, hem uzun vadeli gayrimenkul finansmanı sağlayacak, hem de türk insanına uluslararası standartlarda kaliteli konut sahibi olma imkanı verecektir.



merkez bankası'nın 17 aralık 2004 tarihinde açıkladığı verilere göre toplam tüketici kredileri 9 milyar usd, konut kredileri ise 1,8 milyar usd mertebesindedir. tüketici kredileri toplamı gayri safi milli hasıla'nın %3,4'ünü oluşturmaktadır. konut kredileri ise tüketici kredilerinin %20'si seviyesindedir. konut kredisi konusunda, lazım finansman araçları sunularak yeni düzenlemeler yapılması durumunda, büyük bir potansiyel bulunmaktadır. bu durumu keşfeden yurt içi ve yurt dışındaki kuruluşlar şimdiden hazırlıklara başlamışlardır.



2003 yılı yaz aylarında faizlerin ve enflasyonun düşmesiyle başlayan pozitif hava sayesinde tüketici kredilerinde ciddi bir artış gözlenmiş ve vadeler uzamıştır. konut kredilerinin ekonomide olması gereken seviyeye ulaşması için yeni düzenlemelerin yapılması ve yurtdışında başarıyla uygulanmakta olan ipoteğe dayalı finansman sisteminin türkiye şartlarına adapte edilmesi gerekir. bu hedefle maliye bakanlığı ve spk tarafından ortak yürütülen çalışmalar tamamlanmış ve tasarı hükümet'in incelemesine sunulmuştur.



türkiye'de konut kredilerinin az olmasının başlıca üç ana nedeni bulunmaktadır. birincisi; hazine bonolarının faiz oranının yüksek olması ve bütçe açığı yüzünden bankalar gayrimenkul yatırımına fon tahsis etmeyerek hükümete borç vermektedir. ikincisi; emlak bankası'nın tasfiye sürecine girmesi neticesinde, kamu tarafından konut kredilerine gereğince destek verilememektedir. üçüncüsü de; büyük özel sektör bankaları, halen endüstriyel holdinglerin birer parçası ve diğer faaliyetleri finanse ettikleri için şu anda uzun vadeli ipotek işine girmek istememektedirler. dolayısıyla mevcut koşullar altında ancak ön ödeme için hazır nakit parası olanlar veya farklı yollardan borç para bulanlar konut sahibi olabilmektedir.



bu bağlamda, türkiye pazarı ipoteğe dayalı finansman sistemi açısından büyük öneme ve potansiyele sahip durumdadır. risklerin iyi bir biçimde kontrol altına alınacağı hükümet takviyeli bir finansman modeli kurulduğunda yurtdışı ve yurtiçi yatırımcılardan sisteme büyük destek sağlanacaktır. şu an piyasada özel sektör açısından kuvvetli ve iyi yapılanmış bir ipotek girişimi için benzersiz fırsatlar bulunmaktadır. sistemin kurulmasıyla birlikte kısa sürede 2 milyar dolarlık bir yabancı sermayenin türkiye'ye gelmesi beklenmektedir.



türkiye bankalar birliği'nin verilerine göre konut kredilerinin takipteki kısmı, toplam stokun yaklaşık %0,02'sini oluşturmaktadır. kredilerdeki temerrüt oranının bu denli düşük olmasının başlıca iki nedeni vardır: birincisi türk insanının karakter olarak borcuna sadık bireylerden oluşması, ikincisi de bankaların müşteri seçiminde çok dikkatli davranması ve lazım teminatları almasıdır. bu yapı ipoteğe dayalı finansman sisteminin türkiye'de başarı belirten olacağının önemli bir göstergesidir.



ingilizce "mortgage" olarak ifade edilen finansman modelini daha iyi analiz edebilmek için yurtdışındaki uygulama tekniğini öğrenmiş olmak gerekmektedir. abd'de uygulanan sistemde, konut kredisini veren kurumlar borcu üstünde tutmayarak kredileri ikincil piyasalarda satıp nakde dönerler, dolayısıyla de düşük faizli kredi sunma imkanı vardır. ikincil pazardaki kurumlar, "federal national mortgage association" (fnma) ve "government national mortgage association" (gnma) gibi kamu kuruluşlarıyla birlikte bir havuz oluşturarak yatırımcılara hisse satarlar. ikincil pazardaki kurumlar yalnızca birinci derece ipotek satın alırlar; krediyi alan kişi veya kuruluş ödeme zorluğu içine düşerse, kendilerine öncelik tanınır. orta sınıf tüketiciyi hedef alan, 20-30 yıla yayılan kira öder gibi düşük taksitler sunan bu sistemle, amerikalılar'ın yaklaşık %65'i ev sahibi olmuştur.



türk lirası konut kredilerinde uygulanan aylık faiz miktarları yüzde 1,95-2,55 arasında iken son zamanlarda piyasada artan rekabet ortamında yüzde 1,33'lere kadar gerilemiştir ve maksimum vade 15-20 yıldır. usd veya euro'ya endeksli kredilerde ise aylık faiz miktarları yüzde 0,69 ile 1,05 arasında değişmektedir ve maksimum vade 15 yıldır. bu oranlar, abd ile kıyaslandığında bir hayli yüksektir. abd'de mortgage faizleri 15 yıl için yıllık yüzde 4. 75, 30 yıl için yüzde 5. 33 düzeyindedir. türkiye'de kurulacak ipoteğe dayalı finansman sisteminde ideal risk mekanizmalarının kurulmasıyla ve lazım teşviklerin sağlanmasıyla kredi faizleri daha aşağılara çekilebilecektir.



türkiye'de halen konut kredisi sigortası yapılmamaktadır ve açılan kredileri menkul kıymetleştirmek için bir mekanizma yoktur. 10 hatta 15 yıllık vadelerle konut kredisi vermeye başlayan bankalar kredi riskini kendileri üstlenmektedirler. türkiye'de yakın bir zamanda kurulacak olan mortgage sisteminde menkul kıymetleştirmek amacıyla bankalar konut kredisi portföyleri oluşturmaya başlamışlardır. sistem çalışmaya başladığında hazır portföyü olan kurumlar öncü rol üstlenerek avantajlı hale gelecek, konut sahibi olmak isteyenlere yeni kredi açmak için kısa sürede ikincil piyasalardan finansman temin edebileceklerdir. bu konuda bilhassa yeni kurulmuş olan bireysel emeklilik sistemi, ikincil piyasalarda bu kredileri satın alarak önemli katkı sağlayacaktır. kurulacak sistem, ev sahiplerinin uzun vadede finansman gereksinimini karşılarken, aynı zamanda da müteahhitlerin ve proje geliştiricilerin üstündeki finansman yükünü de azaltacaktır.



spk ile maliye bakanlığı'nın ortak olarak tasarladıkları modelde, uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara kaynak sağlayacak, bunun karşılığında kredi veren kuruluşlardan satın alacağı ipotek kredilerini sermaye piyasaları yoluyla satacak bir 'ipotekli konut finansmanı kuruluşu' oluşturulması düşünülmektedir. bu konuda da toplu konut idaresi'nin yeni işlevler üstlenmesi gündeme gelmektedir.



piyasada halen işlemekte olan konut kredisi sisteminde, krediye husus olan gayrimenkul risklere (deprem, sel, yangın, terör saldırısı, fırtına, kar, vb.) karşı sigorta ettirilmekte, kredi başvurusu yapan kişiye de hayat sigortası veya ferdi kaza sigortası yaptırılmaktadır. sigorta ve ipotek masrafları dahil kredi hakkında masraflar müşteri tarafından karşılanmaktadır. bazı bankalar uzun vadeli konut kredisinin geri ödemelerini garanti altına almak için bir kefil ile yetinmeyerek iki tane müteselsil kefil istemektedir. bankalar verdiği kredilerde, risklerin büyük bir kısmını kendileri yüklenmeleri sebebiyle, çok sağlam güvenceler almaktadırlar.



konut kredilerinde önemli bir role sahip "tapu sigortası" türkiye'de yenidir ve şu an yalnızca bir amerikan şirketi bunun uygulamasını yapmaktadır. tapu sigortası, krediyle gayrimenkul alan bireye tapu ediniminde karşılaşılabilecek bütün problemleri aşmayı garanti eden bir sigorta çeşididir. kurulacak yeni ipoteğe dayalı finansman sistemiyle birlikte mevcut sigorta şirketleri de tapu sigortası için poliçe düzenlemeye başlayacaklardır.



türkiye için ideal bir finansman modelinin bulunması konusunda, mevcut bankalar kanunu ve uygulaması "mortgage" konusunda gerçek bir engel oluşturmaktadır. zira, mortgage kredisi, bir banka kredisi olarak kabul edildiğinde, taksidini ödeme güçlüğü çeken kişi veya kuruluşun tüm kredisi faiziyle birlikte geri çağrılması kaçınılmaz hale gelmektedir. ipoteğe dayalı finansman modelinde bu tür kredi sorunları yaşanmaması için, krediler sigorta ettirilmektedir.



borçlunun temerrüte düşmesi durumunu kapsayan sigorta poliçeleri zenginleştirilerek sisteme dahil edilmelidir. ipoteğe dayalı finansman kredileri, tüketicinin korunması hakkındaki kanun kapsamına alınarak düzenlenmelidir. temerrüte düşen kişi evini kaybettiği gibi tüm mal varlığını da kaybetme riskine girmemelidir. kredi veren ile konut satıcısı arasındaki anlaşma gereği, sözleşme feshedilince temerrüte düşen alıcıdan ev geri alınmalı, konutun satışa çıkarılması neticesi yeni alıcının ödediği bedelden, kişinin oturduğu süre kadar kira bedeli ve belirli bir ceza kesilerek, artan parası iade edilmelidir. kredi alan tarafından borcun tümü ödeninceye kadar evin tapusu belirli bir ücret karşılığında yediemin (trustee) şirketi üstünde durabilir.



ipoteğe dayalı finansman modellerinin pazarlanabilir bir uygulama olabilmesi için, enflasyonun tek haneli rakamlarda tutulması ve ekonomik istikrarın sürdürülmesi gerekir. zira yabancı para cinsinden yapılan uygulamalar yalnızca kısıtlı bir kesime ulaşmakta, döviz kurlarındaki dalgalanma ve devalüasyonlarda konut alıcılarını sıkıntıya sokabilmektedir.



mortgage sisteminin türkiye'deki uygulamasında karşılaşılacak sorunları aşmak için özel ihtisas mahkemeleri kurulmalı, yargı ve ipoteğin paraya çevrilmesi süreci hızlandırılmalı ve ipoteğe dayalı finansmanla ilgili kanunlarda lazım düzenlemeler yapılmalıdır. bilhassa medeni kanun, icra ve iflas kanunu, tapu sicili mevzuatı ve vergi mevzuatında farklılıklar yapılması gerekir. mevcut sistemde ipoteğin paraya çevrilmesi süreci kredi veren kurumlar için çok sıkıntılı ve vakit alan bir süreçtir.



konut kredisi portföylerinin menkul kıymetleştirilmesini kolaylaştırmak amacıyla bilhassa bireysel emeklilik sistemi ve yabancı sermaye teşvik edilmelidir. kalite güvence ve standardizasyon konusunda ortak bir platform oluşturularak kullandırılan kredilerde homojenlik temin edilmelidir. ipoteğe dayalı finansman sisteminin başarı belirten olması için hükümet tarafından sağlanacak vergi indirimi, vergi muafiyeti gibi teşvikler hayati önem taşımaktadır.



türkiye'de ipoteğe dayalı finansman uygulamasının, kredi sigortası sistemiyle birlikte, mortgage gyo'lar (gayrimenkul yatirim ortaklığı) veya bu konuda ihtisaslaşan özel şirketler vasıtasıyla icra edilmeye başlanması uygundur. mevcut kurumsallaşmış ve şeffaf yapılarıyla gyo'lar ipoteğe dayalı finansman araçları sunmak ve bunları menkul kıymetleştirmek için en ideal şirket tipidir. halen yüzde 18 olan kdv'nin konut yapı kooperatiflerinde olduğu gibi yüzde 1 olarak uygulanması ve tapu harçlarının daha düşük belirlenmesi gibi teşviklerle gyo'ların ipoteğe dayalı finansman sisteminde öncü rol üstlenmesi sağlanabilir.



ıpoteğe dayalı finansman sistemi, hem üretim ve yeni iş olanakları açarak, hem ciddi vergi geliri sağlayarak, hem de istihdamı artırarak ekonomiyi canlandıracaktır. sistemin işlemesi için lazım iş gücü, bilgi birikimi ve yeterli hammadde ülkemizde zaten mevcuttur. lazım düzenleme ve mevzuatın en kısa sürede tamamlanarak, ab kapısında gün sayan türkiye'mizin değerli insanlarının konut sahibi yapılarak kaliteli yaşam standartlarına kavuşturulması gayrimenkul sektörünün bütün katılımcılarının öncelikli hedefidir.

Mortgage sistemi

Mortgage sistemi

Mortgage sistemi ile ilgili uzun süredir çok konuşuluyor. konut kredileri yapısı değişiyor mu ? ev almak mortgage ile daha mı kolaylaşıyor ? emlak piyasası ve emlakçı hizmetlerindeki değişim ne olacak ? daire fiyatlarındaki farklılıklar ne olacak ? ev sahibi olmak isteyenler ve emlak alım satımı ile uğraşanlar için hazırlanan sitemizde, yeni gelen mortgage sistemi ile birlikte banka uygulamalarındaki farklılıklar, banka kredileri ve kredi başvuruları hakkındaki haberleri de bulabileceksiniz...



dünyada çoğu gelişmiş ülkede çok eski bir geçmişi olan bu uzun vadeli ipoteğe dayalı gayrimenkul alım satım sisteminin türkiye'de ne derece başarı belirten olacağı merakla bekleniyor. mortgage konusunda halkın kafasındaki en önemli soru sinyali ise, sistemin alt gelir grubundaki vatandaşlarımıza ne derece hitap edeceği ve beklentilerini ne ölçüde karşılayabileceği. çünkü şu anda uygulanan konut kredisi yapısı gözönünde bulundurulursa, halkımızın büyük bir bölümünün kredi temin ederek ev sahibi olmaya gücü yetmiyor. mortgage, türkiye'de gündeme geldiğinden beridir dar gelirli kesimin de gözünü çevirdiği ve yakından takip etmek istediği bir husus oldu, ancak türkiye'de ne büyüklükte bir uygulama alanı bulacağı tartışılmaya devam ediyor. kimine göre mortgage yurdumuzda yasalaştıktan sonra gündemin ilk maddesi olacak ve uzun müddet de ön planda kalmaya devam edecek, kimine göre ise henüz sistem yasalaşmadan çok abartıldı ve toplumda büyük bir beklenti yarattı. meydana gelen bu beklentinin karşılık bulup bulamayacağını vakit gösterecek, ancak uzmanların nezdinde meydana gelen genel kanı, sistemin başarı belirten olması durumunda türkiye'nin gelişimine çok önemli katkılar sağlayacak bir potansiyeli olduğu yönünde. peki biz sizin kafanızdaki soruyu cevaplandırmaya çalışalım.







mortgage nedir ?



mortgage, insanların ödedikleri kira bedeli civarında ya da zaman zaman bunun dahi altında kalan rakamlarla, uzun vadeli ödeme planları ile, kira öder gibi evlerinin taksidini ödeyerek evsahibi olabilmelerini sağlayabilecek bir sistemdir. mortgage sisteminde genelde evin toplam değerinin %25'i peşin olarak ödendikten sonra, kalan %75'lik kısım için 15 yıl ila 30 yıl arasında değişen değişik vade seçenekleri ve değişken faiz oranlarıyla kredi veren kurumlardan kredi temin edilir. bu sayede ev sahibi satmak istediği evinin değerini peşin olarak tahsil etmiş olur. evin değerini, konusunda uzman eksperler belirlemektedir. kredi veren kurumlar da verdikleri bu krediye karşılık, evi satın alan kişinin borcu bitene kadar ev için düzenlenmiş bir ipotek sağlarlar. daha sonra ellerindeki bu alacak senetlerini (ipotekleri), kurulması düşünülen bir ipotekli menkul kıymetler kuruluşuna satacak ve bu sayede hem hızlı bir biçimde bu senetleri nakde çevirmiş olacaklar, hem de verdikleri kredinin riskini hafifletmiş olacaklardır.



sistemi tamamlayan diğer ayak ise, kredi verenlerden ipotekleri toplayan ipotekli menkul kıymetler kuruluşunun, bu senetlere karşılık halka tahvil ve bono satmasıdır. ana hatlarıyla tarif etmemiz gerekirse, mortgage sisteminin işleyişi bu şekildedir. ancak her ne kadar sistemin esası aynı da olsa, uzmanlara göre dünya'da mortgage uygulayan ülkelerin sayısı kadar, değişik mortgage uygulamaları da gelişmiştir. bunun nedeni de her ülkenin ekonomik ve idari yapısının birbirlerinden değişik olmasıdır. bu nedenle her ülke için değişik bir çözüm ve mekanizma geliştirilmesi de işin bir gereğidir.



kısa müddet içerisinde, mortgage yasasının çıkması ile birlikte ülkemizde oluşacak yasal yapı, ev kredisi verecek kurum ve kuruluşların sistemin işlerliğine nasıl katkı sağlayacaklarını detaylı bir biçimde belirleyecek ve oluşacak bu yeni sektörün sınırlarını çizmiş olacaktır. bu sayede ilgili bütün kurumlar hazırlıklarını olası olan en kısa sürede bitirebileceklerdir. mortgage sisteminin ülkemizde henüz ne zaman başlayacağı tam olarak bilinmemektedir. gerek kredi verecek özel kuruluşlar, gerekse yasal alt yapıyı hazırlayan kamu kurumları, mortgage sistemi hakkında son ayrıntıları da sonuçlandırmaya ve konut kredisi sistemini 2006 yılının başlarında uygulamaya geçirmeye hazırlanmaktadırlar.



sistemin yürürlüğe girmesiyle, mevcut banka ve finans kuruluşlarının dışında da mortgage kredisi veren kurum ve kuruluşlar faaliyet gösterecek. amerika bitişik devletlerinde bu kuruluşlara lender deniyor. kredi veren kuruluşların sayısındaki artış ve verilen kredilerin tekrardan satılabilecek olması, uzun vadeli kredi finansmanı sisteminin sürekliliğine ve sürdürülebilirliğine önemli bir katkı sağlayacak. bunun yanında mortgage, türkiye'de sıkıntısını çektiğimiz başka bazı hususlarda da öncülük etmiş olacak. örneğin bu sisteme dahil edilmek istenen gelişi güzel bir evin belli ölçütleri karşılaması bekleniyor. evlerin değeri ve güvenilirliği için bulunduğu bölgenin deprem riski, yapı sağlamlığı belgesine sahip olması ya da binanın yaşı gibi etkenler belirleyici rol oynayacaklar. çünkü uzun vadeli krediyi veren kurumlar, ödemeler sona erene kadar binanın fiziksel olarak sağlam kalacağını garanti etmek isteyecekler. riski minimum düzeye çekebilmek için de sistemdeki evlerin sigortaları yapılacak. aynı biçimde, ev için krediyi alan kişilerin de hayat sigortası yapılması gündemde. bu sayede kişinin bu uzun vadede gelişi güzel bir sağlık problemi yaşaması ya da vefatı durumunda, bu borcun yakınlarına bir külfet getirmemesi ve kredi verenlerin de risklerini azaltmaları hedefleniyor.



mortgage sisteminin yasalaşması ve sistemin işlerlik kazanması için öngörülen takvim yaklaştıkça, bankalar arasında da konut kredisi konusunda ciddi bir rekabet yaşanmaya başladı. esasında bankacılık sektöründe hız kazanan bu rekabet, bankalar açısından mortgage sistemine hazırlık turları olarak da değerlendirilebilir. çünkü şu sıralarda faiz miktarları her ne kadar düşmüş gibi görünse de, mortgage ile hedeflenen faiz miktarlarının yıllık bazda %4-%5 gibi olduğu düşünüldüğünde sektörün önümüzdeki aylarda ciddi bir yapılanmaya gideceği beklentisi bulunuyor. faiz miktarlarının düşmesi ilk aşamada ev ücretlerini yükseltmiş gibi görünse de, uzun vadede fiyatların yükselmesinde bir azalış olacağını beklemek olası. ancak sistemin yerleşmesi süreci bitene kadar, kira öder gibi ev sahibi olma projesini de bir müddet beklememiz gerekecek gibi görünüyor.

Mortgage, kanun tasarisi

Mortgage, kanun tasarısı

İpotekli konut finansman sistemine ait çeşitli kanunlarda değişiklik yapılmasına ait kanun tasarısı taslağı



madde 1 - 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı icra ve iflas kanununun 45 inci maddesine birinci fıkradan sonra gelmek üzere ikinci fıkra olarak aşağıdaki fıkra "28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı sermaye piyasası kanununun 39/a maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan rehinle temin edilmiş alacakların takibinde alacaklı rehinin paraya çevrilmesi veya haciz eklenmiştir



madde 2 - 2004 sayılı kanunun 128 inci maddesine ikinci fıkradan sonra gelmek üzere üçüncü fıkra olarak aşağıdaki fıkra ilave edilmiştir. "icra dairesi, 2499 sayılı sermaye piyasası kanununun 39/a maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, satışı istenen taşınmaz için kıymet takdirini, 28/7/1981 tarihli ve aynı kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kuruluşlara yaptırır



madde 3 - 2004 sayılı kanunun 128/a maddesine birinci fıkradan sonra gelmek üzere ikinci fıkra olarak aşağıdaki fıkra ilave edilmiştir. "satışa çıkarılan taşınmaz, 2499 sayılı sermaye piyasası kanununun 39/a maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların teminatı niteliğinde ise, birinci fıkra uyarınca yaptırılmasına karar verilen bilirkişi incelemesi, aynı kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kuruluşlara yaptırılır. "



madde 4 - 2004 sayılı kanunun 134 üncü maddesine ikinci fıkradan sonra gelmek üzere üçüncü fıkra olarak aşağıdaki fıkra ilave edilmiştir. "2499 sayılı sermaye piyasası kanununun 39/a maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, ikinci fıkrada yazılı oran yüzde yirmi olarak uygulanır. "



madde 5 - 2004 sayılı kanunun 149/a maddesine aşağıdaki fıkra "2499 sayılı sermaye piyasası kanununun 39/a maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, ikinci fıkrada yazılı oran yüzde kırk olarak uygulanır. "



madde 6 - 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı sermaye piyasası kanununun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi aşağıdaki biçimde değiştirilmiştir.



"r) gayrimenkullerin değerlemesini yapabilecek değerleme kurumlarından sermaye piyasasında faaliyette bulunacaklara ait koşulları belirlemek ve bu şartlara uyan değerleme kurumlarını listeler durumunda ilan etmek,



bu kanunun 39/a maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde ve konut finansmanı kuruluşları tarafından 2 tüketicilere kaynak kullandırılması aşamasında, ilgili taşınmaz için değerleme yapacak değerleme kurum ve uzmanlarına ait koşulları belirlemek,"



madde 7 - 2499 sayılı kanunun 28 inci maddesinin (b) bendine ikinci fıkradan sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra ilave edilmiştir.



ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen sermaye piyasası araçlarının satışını takiben, satış değerinin en çok binde biri oranında kayda alma fiyatı kurul hesabına yatırılır. kayda alma fiyatının oranının belirlenmesi, hesaplanması ve ödenmesine ait temel ve usuller kurul tarafından belirlenir. "



madde 8 - 2499 sayılı kanunun 38 inci maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 38/a maddesi ilave edilmiştir.



"konut finansmanı fonu"



madde 38/a - konut finansmanı fonu; konut alımı, konutların tazelenmesi ve geliştirilmesi amacıyla kredi kullanımı, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemlerden kaynaklanan alacakların menkul kıymetleştirilmesi amacıyla çıkarılan katılma belgeleri karşılığında toplanan paralarla, belge sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığıdır.



fon, ipotek finansmanı kuruluşları ile bankalar, özel finans kurumları, finansal kiralama şirketleri veya tüketici finansman şirketleri tarafından kurulabilir. kurucular konut finansmanı fonlarının katılma belgelerinin anapara ve faiz ödemelerine yönelik garanti verebilir.



fon, bu kanunda yer alan amaçlar dışında kullanılamaz ve kurulamaz.



fon içtüzüğü, yatırımcı ile kurucu arasında fon portföyünün inançlı mülkiyet esaslarına göre saklanmasını ve vekalet akdi hükümlerine göre yönetimini husus alan ve elde edilen nakit akımlarının aktarılmasına ait koşullar ile genel işlem koşullarını içeren iltihaki bir sözleşmedir. fon içtüzüğüne yönelik temel ve usuller kurul tarafından belirlenir.



kurucuların, fon içtüzüğü ve kurulca belirlenecek diğer belgelerle birlikte, fon kurmasına izin verilmesi ve ihraç edilecek katılma belgelerinin kayda alınması talebiyle kurula başvurması zorunludur. kuruluş izni ve ihraç edilecek katılma belgelerinin kayda alınması başvurularına ait temel ve usuller kurul tarafından belirlenir.



konut finansmanı fonlarının konut finansmanından kaynaklanan alacaklarının belirli kısımları için değişik sınıflarda katılma belgeleri ihraç edilebilir. belirlenecek pay sınıfları ile belirli bir pay sınıfının pay sahiplerine verdiği haklara ait esasların fon içtüzüğünde belirlenmesi şarttır. katılma belgesi sahipleri ancak dahil olduğu sınıf itibariyle kendi paylarının taşıdığı haklara sahiptir.



kurulca yapılacak değerlendirme neticesi ideal görülmesi durumunda fon içtüzüğü kurul tarafından onaylanır ve fon içtüzüğünde yer alan sayıda pay kurul kaydına alınır.



belirli bir dönemde veya belirli bir tutara kadar ihraç edilecek fon paylarının önceden kayda alınması ve her bir ihraç için kurula bilgi verilmesine ait temel ve usuller kurul tarafından belirlenir. bu kanunun 37 nci maddesinin ikinci fıkrası ile 38 inci maddesinin ikinci, dördüncü, beşinci ve altıncı fıkraları konut finansmanı fonları için de uygulanır. "



madde 9 - 2499 sayılı kanunun 39 uncu maddesi aşağıdaki biçimde değiştirilmiştir.



madde 39 - diğer sermaye piyasası kurumları; kuruluş ve faaliyet esasları



kurulca belirlenen, sermaye piyasası araçlarının takas ve saklanması, derecelendirilmesi, ihraçcıların ve sermaye piyasası kurumlarının denetlenmesi ile uğraşan kuruluşlar, yatırım danışmanlığı, portföy yönetimi gibi sermaye piyasası faaliyetlerini yerine getiren şirketler,varlık yönetim şirketleri, ortaklık ve kuruluşlara ilişkin alacakları temellük ederek münhasıran bu kanunun 13/a maddesinde belirlenen varlığa dayalı menkul kıymetleri ihraç etmek amacıyla kurulan genel finans ortaklıkları, ipotek finansmanı kuruluşları, risk sermayesi yatırım fonları, risk sermayesi yatırım ortaklıkları, vadeli işlemler aracılık şirketleri, sermaye piyasasında faaliyette bulunacak gayrimenkul değerleme kurumları ve portföy saklama şirketleridir. "



madde 10 - 2499 sayılı kanunun 39 uncu maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 39/a maddesi ilave edilmiştir.



"ipotek finansmanı kuruluşları"



madde 39/a - ipotek finansmanı kuruluşları ülke genelinde konut alımı,



konutların tazelenmesi ve geliştirilmesi konularında finansman imkânlarının artırılması ve vadelerin uzaması yoluyla bireylerin konut sahipliğinin desteklenmesi amacıyla kurulan, sermaye piyasası kurumu meziyetini haiz anonim ortaklıklardır.



konut finansmanı; kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların tazelenmesi ve güçlendirilmesi için kaynak kullandırılmasıdır. bu kaynakları direkt tüketiciye sağlayan kurumlar konut finansmanı kuruluşlarıdır. bu maddede yer alan konut finansmanı kapsamına giren işlemlere ait temeller kurul tarafından çıkarılacak bir yönetmelikle düzenlenir.



ipotek finansmanı kuruluşlarının faaliyet hususları şunlardır.



a) konut finansmanı kuruluşlarına kaynak temini,



b) konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması ve devredilmesi,



c) devralınan alacaklardan meydana gelen portföyün yönetilmesi,



d) konut finansmanı fonu kurulması ve bu yolla konut finansmanından kaynaklanan alacakların menkul kıymetleştirilmesi,



e) varlığa dayalı menkul kıymetler de dahil olmak üzere her türlü sermaye piyasası aracı ihracı,



f) diğer ihraççıların konut finansmanından kaynaklanan alacaklarına dayalı sermaye piyasası araçlarına garanti verilmesi,



g) konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödemelerinin kısmen veya tamamen garanti edilmesi ya da garanti edilmesine aracılık edilmesi,



h) faaliyetlerinin gerektirdiği risk yönetimi hedefli işlemlerin yürütülmesi,



i) kurulca ideal görülen diğer faaliyet hususları. ipotek finansmanı kuruluşlarının kuruluş ve faaliyet izni almak üzere kurula başvurması şarttır.



ipotek finansmanı kuruluşlarının kuruluşlarına, üçüncü fıkrada belirtilen faaliyetler itibariyle izin esaslarına, tâbi olacakları yükümlülüklere ve tasfiye ile sona ermelerine ait temeller kurul tarafından belirlenir.



kurul, konut finansmanı kuruluşları tarafından kaynak kullandırılması aşamasında, değerlemenin gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kuruluşlar tarafından yapılmasını zorunlu tutâbilir.



madde 11 - 2499 sayılı kanuna aşağıdaki 40/d maddesi ilave edilmiştir.



türkiye gayrimenkul değerleme uzmanları meslek birliği



madde 40/d - gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan türkiye gayrimenkul değerleme uzmanları meslek birliğine üye olmak için başvurmak mecburiyetindedirler. bunun için ilgili lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içerisinde lazım başvuruyu yapmakla yükümlüdür. anılan yükümlülüğe uymayan kimselerin lisansı kurulca geri alınır.



türkiye gayrimenkul değerleme uzmanları meslek birliği, gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak, eğitim ve sertifika vermek, birlik üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği itina ve disiplin içinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerleme standartlarını oluşturmak, haksız rekabeti önlemek amacıyla lazım önlemleri almak, kendisine mevzuatla bırakılan veya kurulca belirlenen hususlarda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek, birlik statüsünde öngörülen disiplin cezalarını vermek amacıyla ilgili konularda üye kuruluşları temsilen ilgili kuruluşlarla işbirliği yapmak, mesleki gelişmeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek, bu konuda üyeleri aydınlatmakla görevli ve yetkilidir.



birlik, alacağı kararlarda ve yapacağı düzenlemelerde, bu kanuna, kurul yönetmelik, tebliğ ve kararlarına ve ilgili diğer mevzuata uymakla yükümlüdür. birlik, kanunun 40/c maddesindeki esaslara tâbidir. "



madde 12 - 23/2/1995 tarihli ve 4077 sayılı tüketicinin korunması ile ilgili kanunun 3 üncü maddesine aşağıdaki (r) bendi ilave edilmiştir.



konut finansmanı kuruluşu: 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı sermaye piyasası kanununun 39/a maddesi ikinci fıkrasında tanımlandığı üzere konut finansmanı sağlayan kuruluşları,"



madde 13 - 4077 sayılı kanunun 10/a maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 10/b maddesi ilave edilmiştir.



"konut finansmanına yönelik işlemler"



madde 10/b - konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. taraflar arasında akdedilen sözleşmede öngörülen koşullar, sözleşme müddeti içinde tüketici aleyhine değiştirilemez.



konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin birinin veya birkaçının yapılmaması durumunda kalan borcun bütününün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak konut finansmanı kuruluşunun tüm edimlerini ifa etmiş olması halinde ve tüketicinin birbirlerini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi durumunda kullanılabilir. ancak konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir hafta müddet vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekmektedir.



konut finansmanına yönelik finansal kiralama işlemlerinde sözleşmenin konut finansmanı kuruluşu tarafından feshi durumunda tüketici konutu iade yükümlülüğü altındadır. bu taktirde konut finansmanı kuruluşu konutu satışa çıkarmakla yükümlüdür. konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için 2499 sayılı 5 sermaye piyasası kanununun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kuruluşlara kıymet takdiri yaptırtır ve takdir edilen kıymeti dikkate alarak konutun satışını gerçekleştirir. tüketici konut finansmanı sağlayan kuruluşun konutun satışından elde edilen bedeli aşan zararından sorumludur. malın satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması durumunda aşan kısım tüketiciye iade edilir. konut finansmanına yönelik finansal kiralama işlemlerinde 10/6/1985 tarihli ve 3226 sayılı finansal kiralama kanununun 25 inci maddesi uygulanmaz.



kullanılan finansmanın teminatı olarak kişisel teminat verildiği hallerde, konut finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemez.



konut finansmanı kuruluşunun bu finansmanı belirli bir konutun satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış veya hizmet sözleşmesi koşulu ile vermesi halinde satılan malın veya hizmetin hiç yada vaktinde teslim veya ifa edilmemesi durumunda konut finansmanı kuruluşu tüketiciye karşı satıcı veya sağlayıcı ile birlikte müteselsilen sorumlu olur.



konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaktır. bu yasağa karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri istemek hakkına sahiptir. bundan başka, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın ciro edilmesi sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.



sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde faiz oranı, finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmının hesaplanma oranı hareketsiz veya değişken olarak belirlenebilir. miktarların hareketsiz olarak belirlenmesi durumunda sözleşmede başlangıçta belirlenen oranlar her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemez. miktarların değişken olarak belirlenmesi durumunda ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oranlar, yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek azami miktarları aşmamak üzere ve yine sözleşmede belirlenecek yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir. miktarların değişken olarak belirlenmesi durumunda bu yöntemin muhtemel tesirleri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. bu amaçlarla kullanılabilecek endekslere ve tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ait usul ve temeller bakanlık tarafından çıkarılacak bir yönetmelikle belirlenir.



tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda bir yada birden fazla ödemeyi vadesinden önce yapabilir. her iki taktirde da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksitler için lazım faiz, komisyon ve kâr payı indirimini yapmakla yükümlüdür.



bakanlık ödenen miktara göre lazım faiz, komisyon ve kâr payı indiriminin ne biçimde yapılacağının usul ve esaslarını belirler. faiz oranı veya kâr payı bedellerinin hareketsiz olarak belirlenmesi durumunda, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir yada birden çok ödemenin vadesinden önce yapılması halinde konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme fiyatı talep edilebilir. erken ödeme fiyatı lazım komisyon ya da faiz veya kâr payı indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemez. miktarların değişken olarak belirlenmesi durumunda tüketiciden erken ödeme fiyatı talep edilemez.



sabit faizli konut kredisi sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara yer verilmesi zorunludur.



a) tüketici kredisi tutarı,



b) faiz ve diğer unsurlarla birlikte toplam borç tutarı,



c) faizin hesaplandığı yıllık oran,



d) ödeme tarihleri, anapara, faiz, fon ve diğer masrafların ayrı ayrı belirtildiği ödeme planı,



e) istenecek teminatlar,



f) akdi faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı,



g) borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki neticeleri,



h) kredi geri ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ait koşullar ve erken ödeme fiyatı öngörülmekte ise hesaplanmasına ait temeller,



i) kredinin yabancı para birimi cinsinden kullandırılması halinde, geri ödemeye ait taksitlerin ve toplam kredi tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun dikkate alınacağına ait koşullar.



değişken faizli konut kredisi sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara yer verilmesi zorunludur. a) tüketici kredisi tutarı,



b) yıllık bazda başlangıç faiz oranı ve azami faiz oranı,



c) baz alınan endeks ve faiz oranındaki değişmenin hesaplanma yöntemi,



d) başlangıç faiz oranı ve azami faiz oranı için ayrı ayrı hesaplanacak toplam borç tutarı,



e) başlangıç faiz oranı ve azami faiz oranı için ayrı ayrı gösterilmek üzere ödeme tarihleri, anapara, faiz, fon ve diğer masrafların ayrı ayrı belirtildiği ödeme planı,



f) istenecek teminatlar,



g) başlangıç faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı,



h) borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki neticeleri,



i) kredi geri ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ait koşullar,



j) kredinin yabancı para birimi cinsinden kullandırılması halinde, geri ödemeye ait taksitlerin ve toplam kredi tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun dikkate alınacağına ait koşullar.



faiz veya kâr payı hareketsiz olan finansal kiralama sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara yer verilmesi zorunludur.



a) finansal kiralamaya husus olan konuta ait bilgiler,



b) kira bedelleri ve diğer unsurlarla birlikte toplam borç tutarı,



c) kira ödeme tarihleri ile anapara, kar payı, vergi ve diğer masrafların ayrı ayrı belirtildiği ödeme planı,



d) istenecek teminatlar,



e) kira ödemelerinde temerrüde düşülmesi durumunda uygulanacak komisyonlar,



f) borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki neticeleri,



g) kira ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ait koşullar ve erken ödeme fiyatı öngörülmekte ise hesaplanmasına ait temeller,



h) kira bedellerinin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi halinde, kira bedellerinin ve toplam borç tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun dikkate alınacağına ait koşullar.



faiz veya kâr payı değişken olan finansal kiralama sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara yer verilmesi zorunludur.



a) finansal kiralamaya husus olan konuta ait bilgiler,



b) başlangıçta belirlenen kira bedelleri ve kira bedellerinin ulaşabileceği azami tutarlar,



c) baz alınan endeks ve kira bedellerindeki değişmenin hesaplanma yöntemi,



d) başlangıç kira bedelleri ve azami kira bedelleri için ayrı ayrı hesaplanacak toplam borç tutarı,



e) başlangıçta belirlenen kira bedelleri ve azami kira bedelleri için ayrı ayrı gösterilmek üzere kira ödeme tarihleri ile anapara, karpayı, vergi ve diğer masrafların ayrı ayrı belirtildiği ödeme planı,



f) istenecek teminatlar,



g) kira ödemelerinde temerrüde düşülmesi durumunda uygulanacak komisyonlar,



h) borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki neticeleri,



i) kira ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ait koşullar,



j) kira bedellerinin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi halinde, kira bedellerinin ve toplam borç tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun dikkate alınacağına ait koşullar.



madde 14 - 3/6/1949 tarihli ve 5422 sayılı kurumlar vergisi kanununun farklı 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (4) numaralı bendine aşağıdaki alt bent ilave edilmiştir.



konut finansmanı fonlarının kazançları (bu kazançlar gelir vergisi kanununun 94 üncü maddesine göre tevkifata tâbi tutulmaz). "



madde 15 - 31/12/1960 tarihli ve 193 sayılı gelir vergisi kanununun 63 üncü maddesinin birinci fıkrasına aşağıdaki bent ilave edilmiştir.



kendisine ilişkin tapuya kayıtlı ve bağımsız bir konutu bulunmayan kişiler ile kendisine ilişkin tapuya kayıtlı ve bağımsız, yalnızca bir konutu olan kişilerin, 2499 sayılı sermaye piyasası kanununun 39/a maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan borçlarının yüzbin ytl ye kadar olan kısmının faiz veya kâr payı ödemeleri,"



madde 16 - 193 sayılı kanunun 75 inci maddesinin ikinci fıkrasının birinci bendi aşağıdaki biçimde değiştirilmiştir.



her nevi hisse senetlerinin kâr payları (kurucu hisse senetleri ve diğer intifa hisse senetlerine verilen kâr payları ve pay sahiplerine hazırlık dönemi için faiz olarak veya başka adlarla yapılan her türlü ödemeler ile sermaye piyasası kanununa göre kurulan yatırım fonları katılma belgelerine ödenen kâr payları ile konut finansmanı fonları katılma belgelerine ödenen faizler dahil. )"



madde 17 - 193 sayılı kanuna aşağıdaki geçici 66 ncı madde ilave edilmiştir.



geçici madde 66 - 1/1/2005 - 31/12/2010 tarihleri arasında konut finansmanı fonlarına ödenen faizler için yıllık beyanname verilmez. diğer gelirler nedeniyle beyanname verilmesi durumunda de bu gelirler beyannameye dahil edilmez.



ticari işletmeye dahil olan bu gelirler, bu maddenin kapsamı dışındadır.



madde 18 - 193 sayılı kanunun farklı mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendi aşağıdaki biçimde değiştirilmiştir.



ivazsız olarak iktisap edilenler, türkiye'de kurulu menkul kıymet borsalarında işlem gören ve üç aydan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri, tam mükellef kurumlara ilişkin olan ve bir yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri ile ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından doğan kazançlar hariç, menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar (üç aylık süreyi bir yıla kadar çıkartmaya veya tekrar kanunî süreye kadar indirmeye bakanlar kurulu yetkilidir. ). "



madde 19 - 193 sayılı kanunun farklı 89 uncu maddesinin birinci fıkrasına aşağıdaki bent ilave edilmiştir.



kendisine ilişkin tapuya kayıtlı ve bağımsız bir konutu bulunmayan kişiler ile kendisine ilişkin tapuya kayıtlı ve bağımsız, yalnızca bir konutu olan kişilerin, ücret geliri elde edenlerin ücretlerinin safi tutarının hesaplanması sırasında bundan başka indirilmemiş bulunması şartıyla, 2499 sayılı sermaye piyasası kanununun 39/a maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan borçlarının yüzbin ytl ye kadar olan kısmının faiz veya kâr payı ödemeleri,"



madde 20 - 193 sayılı kanunun farklı 94 üncü maddesinin birinci fıkrasına aşağıdaki (16) numaralı bent ilave edilmiştir.



"16. ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen menkul kıymetlerden elde edilen gelirlerden"



madde 21 - 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı gider vergileri kanununun 29 uncu maddesinin (u) bendi aşağıdaki biçimde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki (v) bendi ilave edilmiştir.



"u) bankalar, sigorta şirketleri, emeklilik şirketleri ve ipotek finansmanı kuruluşlarının kuruluşlarında veya sermayelerini artırdıkları sırada çıkardıkları hisse senetlerinin itibarî değerlerinin üstünde elden çıkarılması neticesi kendi lehlerine kalan paralar. "



"v) ipotek finansmanı kuruluşlarının ve konut finansmanı fonlarının yaptıkları işlemler nedeniyle elde ettikleri paralar ile ipotek finansmanı kuruluşlarına devredilen alacaklar bu nedenle lehe alınan paralar. "



madde 22 - 2/7/1969 tarihli ve 492 sayılı harçlar kanununun 13 üncü maddesine aşağıdaki (k) bendi ilave edilmiştir.



"k) ipotek finansmanı kuruluşlarına ve bu şirketler tarafından yapılan ipotek devirleri," madde 23 - 492 sayılı kanuna bağlı 1 sayılı tarifenin (a) bölümünün ııı-1-a no. lu bendi aşağıdaki biçimde değiştirilmiştir.



"a) konusu belli bir değerle ilgili bulunmakta olan davalarda ve 2499 sayılı sermaye piyasası kanununun 39/a maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, ihalenin feshi talepleri hakkında olarak temel ile ilgili karar verilmesi durumunda hüküm altına alınan anlaşmazlık konusu değer üstünden binde ellidört.



bakanlar kurulu, dava türleri itibariyle birlikte veya ayrı ayrı olmak üzere bu bentte yazılı nispeti binde ona kadar indirmeye veya kanunda yazılı nispete kadar çıkarmaya yetkilidir. "



madde 24 - 1/7/1964 tarih ve 488 sayılı damga vergisi kanununa bağlı (2) sayılı tablonun "v-kurumlarla ilgili kâğıtlar" bölümüne aşağıdaki (23) numaralı bent ilave edilmiştir.



ipotek finansmanı kuruluşları ile konut finansmanı fonlarının kuruluşları dahil her türlü işlemlerinde düzenlenen ve damga vergisinin bu şirketler veya fonlar tarafından ödenmesi gereken kâğıtlar. "



madde 25 - 18/6/1999 tarihli ve 4389 sayılı bankalar kanununun 12 nci maddesinin ikinci bendi aşağıdaki biçimde değiştirilmiştir. bankalar, ticaret amacıyla gayrimenkul alım ve satımında bulunamayacakları gibi basılı ve külçe durumunda altın ile kurulca ideal görülecek diğer kıymetli madenlerin alım ve satımı hariç ticaret amacıyla emtia alım ve satımı ile de uğraşamazlar, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve ipotek finansmanı kuruluşları hariç olmak üzere münhasıran gayrimenkul ticareti yapan ortaklıklara katılamazlar ve bu konuda iş yapan gerçek ve tüzelkişilere kredi açamazlar. bankaların edinecekleri gayrimenkullerin amortismanlar düşüldükten sonraki kayıtlı değerleri toplamı öz kaynaklarının yarısını aşamaz. bu hesaplamada tekrardan değerleme yapılarak gayrimenkul hesabına eklenen tutarlar yüzde elli oranında dikkate alınır. bankaların alacaklarından dolayı edinmek zorunda kaldıkları emtia ile gayri menkullerin elden çıkarılmasına ait temel ve usuller kurumca çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir. "



madde 26 - 28/03/2002 tarihli ve 4749 sayılı kamu finansmanı ve borç yönetiminin düzenlenmesi ile ilgili kanunun 2 nci maddesi aşağıdaki biçimde değiştirilmiştir.



madde 2 - bu kanun; genel, katma ve özerk bütçeli kurum ve kuruluşları, kamu iktisadi teşebbüslerini, özel hukuk hükümlerine tâbi olmakla beraber sermayesinin yüzde ellisinden fazlası kamuya ilişkin olan kuruluşları, fonları, kamu bankalarını, yatırım ve kalkınma bankalarını, büyükşehir belediyelerini, belediyeleri ve bunlara bağlı kuruluşlar ile sair yerel yönetim kuruluşlarını, yap-işlet-devret, yap-işlet ve işletme hakkı devri ve benzeri finansman modelleri çerçevesinde gerçekleştirilmesi öngörülen projeler kapsamında ödeme yükümlülükleri hazine müsteşarlığınca garanti edilen kuruluşları, ipotek finansmanı kuruluşlarını ve hibelerle sınırlı olmak kaydıyla sivil toplum örgütlerini kapsar. "



madde 27 - 4749 sayılı kanunun 3 üncü maddesinde yer alan tanım aşağıdaki biçimde değiştirilmiştir. "hazine geri ödeme garantisi: kamu iktisadi teşebbüsleri, özel hukuk hükümlerine tâbi olmakla beraber sermayelerinin yüzde ellisinden fazlası kamuya ilişkin olan kuruluşlar, fonlar, kamu bankaları, yatırım ve kalkınma bankaları, büyükşehir belediyeleri, belediyeler ve bunlara bağlı kuruluşlar ile sair yerel yönetim kuruluşları ve ipotek finansmanı kuruluşları lehine bu kuruluşların dış finansman kaynağından sağladıkları dış borçlarının geri ödenmesi hususunda verilen garantiler ile ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilecek sermaye piyasası araçlarından kaynaklanan borçların geri ödenmesi hususunda verilen garantileri,"



madde 28 - 4749 sayılı kanunun 5 inci maddesine aşağıdaki fıkra ilave edilmiştir.



"2499 sayılı sermaye piyasası kanunu'nun 39/a maddesinde tanımlanan ipotek finansmanı kuruluşlarından bakanlar kurulu tarafından ideal görülenlerin sermaye piyasası araçlarının geri ödemelerinin dörtyüzmilyon ytl ye kadar olan kısmı, bu kanun hükümleri çerçevesinde hazinenin geri ödeme garantisi altındadır. bu fıkrada yer alan garanti tutarı her yıl maliye bakanlığınca ilân edilen tekrardan değerleme oranında çoğalır. bu kanunun 8 inci maddesinin üçüncü fıkrası hükmü bu fıkra kapsamında verilecek garantiler için uygulanmaz. ilâve bir garanti verilmek istenmesi durumunda verilecek ilâve garantili imkanın sınırı her yıl bütçe kanunlarıyla belirlenir. "



madde 29 - 4749 sayılı kanunun 8 inci maddesinin sekizinci fıkrası aşağıdaki biçimde değiştirilmiştir.



"bu kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü saklı olmak üzere, hazine, kamu veya özel kurum ve kuruluşlarının yurt içi piyasalardan yapacağı borçlanmalarda garanti veya kefalet veremez. "



geçici madde 1 - 2004 sayılı icra iflas kanununun 128 inci maddesinin üçüncü fıkrası ile 128/a maddesinin ikinci fıkrasının yürürlüğe girmesini izleyen üçüncü yılın sonuna kadar 2499 sayılı sermaye piyasası kanununun 39/a maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, taşınmaz için kıymet takdiri veya bilirkişi incelemesi, sermaye piyasası kanununun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kuruluşların yanı sıra diğer uzman bilirkişiler marifetiyle de yapılabilir.



madde 30 - bu kanun yayımı tarihte yürürlüğe girer.



madde 31 - bu kanunun hükümlerini bakanlar kurulu yürütür.

Turkiye de konut piyasasi

Türkiye de konut piyasası

Sermaye piyasası kurulu başkanı doğan cansızlar'ın konut finansmanı ve türkiye konferansında yaptığı konuşmanın tam metni



türkiye'de konut piyasası



ekonomideki pozitif gelişmelerle birlikte gayrimenkule yönelik çoğalmakta olan talep, hala durgunluk içinde olan sektörün canlanmasına ve gelişmesine yönelik önemli bir fırsat sunmaktadır. bu fırsatın iyi değerlendirilmesi ve yaşanmaya başlanan sürecin iyi yönetilmesi gerekir. ülkemizde ev sahipliği oranı %60'lar seviyesindedir. söz konusu oran, ingiltere'de% 67, almanya'da ise %40 seviyesindedir. ülkemizde konut sahipliği oranı düşük sayılamamakla birlikte, konut stokunun %55'inin izinsiz/ruhsatsız olduğu, %60'ını 20 yaşın üstündeki konutların oluşturduğu, konutların %40'ının tadilata gereksinimi bulunduğu hesaba katılmalıdır. bu çerçevede ülkemizde ciddi bir nitelikli konut problemi bulunduğu anlaşılmaktadır. diğer yandan, hızlı nüfus artışı ve kentleşmeyle birlikte, türkiye'de her yıl 300. 000 yeni konut gereksinimi ortaya çıkmaktadır. netice itibariyle bizim için konut problemi, mevcut konutların tazelenmesi ve nitelikli konutlarla değiştirilmesi ve yeni ortaya çıkan konut gereksiniminin karşılanması gerekliliğini ifade etmektedir.



konut sektörünün sağlıklı gelişimi için, ilk olarak finansman sorununun sağlıklı bir çözüme kavuşturulması gerekir. büyük çaplı ve kalıcı gelişme ve yenilenme, ancak sağlam finansal esaslar üstünde gerçekleşebilecektir. ülkemizde vatandaşlarımız satın alacakları konutları kendi kaynaklarıyla veya şahsi ilişkilerini kullanarak finanse etmekte, mali piyasalar aracılığı ile konut finansmanı ise çok sınırlı bir kademede kalmaktadır. halen vatandaşlarımızın kendi kaynakları ile veya yakınlarından ödünç almak suretiyle ev sahibi olma oranı %89'dur. yine öz kaynakların birleştirilmesi anlamına gelen kooperatif sisteminin kullanılması yoluyla konut edinimi oranı da %8'dir. hane halkının konut edinebilmek için kurumsal bir biçimde finansman sağlayabildiği tek alan, banka konut kredileridir. konut kredilerinin konut alımında kullanılma oranı ise sadece %3'tür. bu tablo bize, konut finansmanı konusunda türkiye'de ciddi bir sıkıntı bulunduğunu, vatandaşlarımızın dışarıdan kaynak sağlayamamaları nedeniyle konut alımında zorlandıklarını göstermektedir.



son dönemde düşmekte olan enflasyon ve faiz miktarları, konut sorununun çağdaş finansal araçlarla çözülebilmesi konusundaki umutları artırmıştır. ipoteğe dayalı konut finansmanı sistemi, konut finansmanı sorununun serbest piyasa kuralları içinde sermaye piyasasından toplanan fonlar kullanılarak çözümünü ifade etmektedir. yurtdışında uzun süredir uygulanmakta olan bu tür sistemlerin, son yıllarda ekonomimizde yaşanan pozitif gelişmelerle birlikte artık ülkemizde de faaliyete geçirilebileceğini düşünmekteyiz. böyle bir sistemin faaliyete geçmesi ile birlikte hem bankalara konut kredilerinde kullanılmak üzere uzun vadeli fon sağlanabilmesi, hem de gayrimenkule dayalı yatırım aracı arayışında olan yatırımcılara alternatif yatırım araçları sunulabilmesi amaçlanmaktadır.



dünyada uygulanan konut finansman sistemleri incelendiğinde esas olarak iki model karşımıza çıkmaktadır:



* konut finansmanının ipoteğe dayalı menkul kıymetlerle finanse edildiği amerikan modeli ve



* bilhassa almanya ve danimarka'da başarı gösteren bir biçimde uygulanan ipotek bankaları modeli.



temel olarak bu iki modelden söz etmek olası olmakla birlikte, hiçbir ülkenin konut finansman sistemi, bir diğer ülke ile bire bir örtüşmemektedir. her ülke uygulamakta olduğu modeli kendi gereksinimleri doğrultusunda şekillendirmiştir. hatta ayrıntılara inildiğinde, konut finansmanına yönelik olarak ülke sayısı kadar model olduğunu da söyleyebiliriz.



biz spk olarak türkiye'de konut finansman siteminin kurulmasında, her iki model üstünde de durmakta, bu modellerin ülkemiz koşullarına nasıl uyarlanabileceği üstünde çalışmaktayız.



bu çerçevede uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara kaynak sağlayacak, bunun karşılığında kredi veren kuruluşlardan satın alacağı ipotek kredilerini sermaye piyasalarında menkul kıymetleştirme yoluyla satacak bir ipoteğe dayalı menkul kıymetler kuruluşu oluşturulmasının ideal olacağını düşünmekteyiz. bu kuruluşun başlangıçta devlet tarafından desteklenen, bunun karşılığında sosyal bir misyonu da olan, ancak temel olarak kar hedefli faaliyet belirten bir özel sektör kuruluşu olmasını öngörmekteyiz.



kurulacak konut finansmanı sisteminin halkın asgari %60'ını kapsaması hedeflenmektedir. aylık ödemeler aylık gelirin %25-30 unu geçmemeli, kredi tutarının evin değerine oranı ise %70'e kadar ulaşabilmelidir. piyasa şartlarına ideal faiz oranının temel alınması tabiidir. sistemin aktivitesi açısından fonlama maliyeti ile tüketicinin kullandığı kredinin faiz farkının %2 oranının altında kalması amaçlanmaktadır. sistemin aktivitesinin göstergesi olan bu oran abd'de %0,55, polonya'da %6, macaristan'da %10, meksika'da ise %12 civarındadır.



ülkemiz bankacılık sisteminin, mevcut kaynak ve mevduat vade yapısı, alabileceği riskler ve fonlama maliyetleri açısından kapsamlı bir konut finansman sistemine kaynak sağlamasının yakın bir gelecekte olası olmadığını düşünmekteyiz. bankacılık sisteminde henüz çok sınırlı olan konut kredilerinin belirli bir büyüme potansiyeli bulunmakla beraber, getireceği risklerin artık bankalar tarafından taşınamaz olduğu noktada bu büyümenin durması kaçınılmazdır.



bankaların yanı sıra özel finans kurumları, konut kredisi vermek üzere kurulmuş şirketler ve diğer kredi kuruluşları da ipotek kredileri verebilecek ve verilen bu krediler kurulacak olan ipotekli konut finansmanı kuruluşuna devredilerek tekrardan finansman sağlanacaktır.



sistemde ipotekli konut finansmanı kuruluşuna çeşitli yollarla fon sağlama imkanı verilmektedir. bu kuruluş, fon sağlayabilmek amacıyla, borçlanma senetleri ve varlığa dayalı menkul kıymetleri direkt ihraç edeceği gibi, kuracağı ipotek fonları aracılığıyla da ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç edebilecektir. kurulacak şirketin sisteme yarar sağlayabilmesi, ancak aktif çalışmasıyla mümkündür.. aktif çalışma hedefinin gerçekleştirilebilmesi için, söz konusu kuruluş tamamen kar amacına yönelik olarak çalışmak üzere dizayn edilmiştir. sistemin kurulması, faaliyet esasları, faaliyet biçimi ve diğer ilgili hususlara ait olarak yarın son oturumda kurulumuzca kapsamlı bir sunum yapılacaktır.



kurulacak ipotekli konut finansmanı kuruluşunun esas katkısı, ölçek ekonomisinden ve çeşitli güvence mekanizmalarından faydalanarak temin ettiği uzun vadeli ve ideal maliyetli kaynakları kredi kuruluşlarına aktarmak ve bu kuruluşların taşıdığı riskleri azaltmak olacaktır. böylece kredi kuruluşları tarafından hane halkına yönelik ideal koşullu konut kredileri verilebilmesi ve bu tür kredilerin sürdürülebilir olması sağlanabilecektir.



diğer yandan ihraç edilecek uzun vadeli ipoteğe dayalı menkul kıymetler sermaye piyasamızda vadelerin uzamasına ve artık tl cinsinden enstrümanlar için de piyasa katılımcılarının uzun vadeli beklentiler oluşturabilmesine katkıda bulunacaktır.



bu sistemin ülkemizde yaşama geçirilebilmesi için icra iflas kanunu başta olmak üzere konuyla ilgili pekçok yasal düzenlemede önemli farklılıklar yapılması, bundan başka vergi kanunlarında yapılacak bazı değişikliklerle bu sistemin önündeki vergisel engellerin kaldırılması gerekir. söz konusu yasa farklılıkları üstünde maliye bakanlığı ve ilgili diğer kurumların da katılımıyla birlikte yapmış olduğumuz çalışmalarda son aşamaya gelinmiş olup, ilgili yasalara ait değişiklik önerilerimiz kamuoyunun tartışmasına açılmıştır.



icra iflas kanunu'nda yapmayı önerdiğimiz farklılıklar ile, ipoteğin paraya çevrilmesi işleminin hızlandırılmasını amaçlıyoruz. farklılıklar ile, halen 3 yıla kadar sürebilen nakde çevirme işleminin gelişmiş ülkelerdeki gibi birkaç aylık bir sürede tamamlanabilmesini amaçlıyoruz. bu husus ipotek merkezinin ihraç edeceği sermaye piyasası araçlarının düşük faiz oranlarından satılabilmesi için hayati öneme sahip bulunmaktadır. paraya çevrilme müddetinin kısaltılmasıyla ipotek merkezinin devraldığı kredilerin likiditesi artırılmış olacak, böylece çıkarılacak menkul kıymetler yurt içi ve yurt dışı yatırımcılara hitap edebilecektir.



vergi kanunlarda yapılmasını önerdiğimiz değişikliklerle, bu senetlerin mevzuatımızda şimdiye kadar düzenlenmemiş olması nedeniyle tabi olabilecekleri ilave vergi yüklerine ait düzenlemeler önerilmekte, bundan başka örneğin konut kredisi faizlerinin vergi matrahından düşülebilmesi sağlanarak birincil piyasanın önünün açılması hedeflenmektedir.



ipotek sigortacılığı gelişmiş konut finansmanı sistemine sahip ülkelerde sistemin önemli bir unsurudur. halen ülkemizde ipotek sigortacılığı hizmeti veren bir sigorta şirketi bulunmamaktadır. ancak hukuki bir engel de mevcut değildir. ipotekli konut finansmanı sisteminin yaşama geçirilmesiyle, ipotek sigortacılığı faaliyetinin de gelişmesi beklenmektedir.



ipotekli konut finansmanı kuruluşu tarafından ihraç edilecek menkul kıymetlerin ayırıcı özelliği ipotek kayıtları olacağından, söz konusu kayıtların güvenilirliği, kolay erişilebilir olması ve işlem maliyetlerinin en aza indirilmiş olması konuları önem arz etmektedir. yatırımcıların tek güvencesini bu kayıtlar oluşturacaktır. biz spk olarak sistemin faaliyete geçirilmesi aşamasında tapu sicil sisteminde değişiklik yapılarak, yapılacak düzenlemeler çerçevesinde elektronik sicil sistemine geçilmesini, sistemin merkezileştirilmesini ve sisteme taraf kişi ve kuruluşlar ile konut alıcısı adaylarının tapu bilgilerine kolaylıkla erişiminin sağlanmasını önemli buluyoruz. kadastro çalışmalarında ilerleme sağlanabilmesinin de bilhassa konuta ideal arsa üretimi açısından genel itibariyle konut sektörüne yarar sağlayacağına inanıyoruz.



bilindiği üzere konut kredileri hareketsiz veya değişken faizli olarak verilebilmektedir. öngördüğümüz sistemde konut kredilerinin her iki tür faizle verilebilmesi imkanı sunulmaktadır. gelişmekte olan ülkelerde uzun vadeli konut kredilerinin yaşama geçirilebilmesi için genellikle değişken faize gereksinim duyulmaktadır. hareketsiz faizde, faiz riski ilk aşamada bankaların üstünde kalmakta, ancak bankalar, bu riski, kredi faizini yüksek belirleyerek konut alıcılarına yansıtmaktadırlar. netice itibariyle değişken faiz seçeneği olmadan, uzun vadeli ve düşük faizli konut kredilerinin sınırlı kalacağı düşünülmektedir.



sistemin altyapısı hakkında önemli konulardan biri de gayrimenkul değerlemesidir. bilindiği gibi gayrimenkul değerlemesi faaliyetiyle uğraşmak isteyen kişi ve kuruluşların sermaye piyasası kurulu tarafından düzenlenen lisanslama sınavından geçerek lisans alması gerekir. ipotekli konut finansmanı sisteminde hem kredi verilmesi aşamasında hem de gelişi güzel bir uzlaşmazlık durumunda icra dairesi tarafından yaptırılacak kıymet takdirlerinde sermaye piyasası kurulu'ndan lisans almış, uluslararası standartlara göre faaliyet belirten gayrimenkul değerleme uzmanlarının kullanılması öngörülmektedir.



bu noktada çok önem taşıdığına inandığım iki konunun bilhassa altını çizmek istiyorum. birincisi, ipotekli konut finansmanı sisteminin, gelişmiş ülkelerde en iyi ifadesini bulduğu, gelişmekte olan ülkelerde ise, ancak bu ülkeler ekonomik istikrarı ve düşük faiz ortamını yakaladıkları ölçüde başarı gösteren olabildiği unutulmamalıdır. bu nedenle ülkemizde de bu sistemin yaşama geçirilmesi, ancak istikrarın ve düşük faiz ortamının devamlılık kazanması ve yerleşmesiyle olası olabilecektir. sistem piyasa koşullarında doğacak ve piyasa koşullarında nefes alıp verecektir. dolayısıyla, ipotekli konut finansmanı sisteminin faaliyete geçebilmesi ve faaliyetini sürdürebilmesi ekonomik gelişmelerle direkt ilgili olacaktır.



ikincisi, vergi mevzuatında yapılmasını önerdiğimiz farklılıklar, sistemin yaşama geçebilmesi için yaşamsal önem arz etmektedir. bu farklılıklar yapılmazsa, konut kredisi piyasasının gelişimi sağlanamayacağı gibi, ipotekli konut finansmanı kuruluşunun ihraç edeceği menkul kıymetler de ağır vergi yüklerine tabi olacağından, sistem ölü doğacaktır. vergi mevzuatına ait hükümler, yapılmasını önerdiğimiz mevzuat değişikliklerinin vazgeçilmez kısmını, en önemli öğesini oluşturmaktadır.



uluslararası deneyimler temel alınarak, ilgili kamu kurumları ve özel sektör temsilcilerinin de görüşleri alınarak hazırlanan düzenlemelerimiz, gayrimenkul finansmanında kurumsal bir altyapı oluşturulmasına yönelik olarak kurulumuzca atılan önemli bir adımdır.



kanun taslaklarının yasalaşmasını takiben kurulacak ipotekli konut finansmanı kuruluşunun faaliyete geçmesi ve ikinci el ipotek piyasasının oluşturulması için uluslararası tecrübeye sahip uzman danışmanlarla birlikte çalışılacak ve bu danışmanlık hizmetlerinin maliyetleri dünya bankası, uluslararası para fonu ve bazı avrupa ülkelerinin katkılarıyla oluşturulmuş uluslararası bir fon olan fırst tarafından karşılanacaktır.



bu konferans, konut finansmanı konusunun ülkemiz gündemine taşınması, böylece önerdiğimiz düzenlemelerin kamuoyunca tartışılması amacıyla düzenlenmektedir. bu kapsamda dünyada uygulanan başlıca konut finansman sistemlerinin tanıtılması, gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde başarıyla uygulanan birincil ve ikincil konut finansman modelleri ve tüm bu tecrübelerden ülkemizde kurulacak olan konut finansman sistemine katkı sağlanması amaçlanmıştır.



konferansa, hepsi kendi alanında en iyi, en yetkin uzmanlar konuşmacı olarak davet edilmiş, bundan başka seçkin bir katılımcı topluluğunun toplantılara katılımı için lazım çalışmalar yürütülmüş ve yazılım siz değerli konuklarımızın olmazsa olmaz katkılarına ideal zeminlerin sağlanması amacına yönelik olarak tasarlanmıştır.



gerçekleştirmekte olduğumuz konferansı, ipotekli konut finansmanı sisteminin kurulabilmesi ve yaşama geçirilebilmesi sürecinde çok değerli tartışmaların bir zemini olarak değerlendiriyor ve emeği geçen herkese teşekkür ediyorum.